Realitní slovník

A

Absorpce

Čistá statistická změna v objemu Obsazeného prostoru za danou časovou jednotku. Pozitivní absorpce je odrazem nárůstu v objemu Obsazených prostorů, zatímco negativní absorpce představuje pokles v tomto objemu.

⇑

C

Čistá absorpce

Čistá absorpce představuje změnu v obsazení prostorů na trhu během období průzkumu.

Vzorec: Čistá absorpce = [Prostory celkem(t) – Volné prostory(t)] – [Prostory celkem(t-1) – Volné prostory (t-1)]

Čisté efektivní nájemné

Čisté efektivní nájemné představuje základní nájemné minus všechny příspěvky s cílem odzrcadlit udělené slevy.

Vzorec: (pronajímaná plocha*základní nájemné*délka pronájmu v měsících bez nájemních prázdnin – příspěvek na vybavení – další příspěvky)/pro­najímaná plocha/délka pronájmu v měsících

⇑

D

Datum začátku pronájmu

Indikuje datum, kdy se prostory stanou dostupnými.

Developer

Člověk, který má zájem prostřednictvím výstavby využít pozemek takovým způsobem, aby z něho byl vytěžen co nejvyšší profit.

Dostupnost

Dostupnost představuje celkové dostupné podlahové prostory v existujících nemovitostech, nebo nové dokončené projekty, které jsou připraveny k pronájmu ke dni průzkumu.

Dostupnost celkem

Dostupnost celkem představuje součet Volných prostorů celkem a všech kategorií Dostupných developerských prostorů (např. těch, které mají být doručeny na trh v rámci následujících 24 měsíců).

⇑

F

Facility Management

Facility management má na starosti koordinaci fyzického pracoviště s lidmi a prací dané společnosti.

⇑

H

Hrubé nájemné

Hrubé nájemné zahrnuje všechny operační náklady (včetně majetkových daní, pojištění, hospodářské správy, poplatků za údržbu, …)

Hrubý výnos (Gross Yield)

Hrubý výnos = hrubé roční nájemné / prodejní cena (nezahrnovat poplatky a daně)

HVAC

Akronym vztahující se na klimatizační kontrolní systém v budovách (Topení = H, Ventilace = V a Klimatizace = AC)

⇑

I

Indexace

Pravidelná úprava výšky nájemného v souladu se specifikovaným indexem.

Indexovaný nájem

Dohoda o nájmu, která vyžaduje změny ve výši nájemného na základě zveřejněného záznamu (indexu) o změně cen.

Například: Pronajímatel vybírá „indexovaný nájem“ při původním nájemném ve výši 1.000 eur za rok, které je ročně upravováno podle harmonizovaného indexu spotřebitelských cen (HCPI). Má-li HCPI v době pronájmu hodnotu 100 a naroste ve druhém roce o 7, nájemné za druhý rok bude 1.000×1,07 = 1.070 eur ročně.

⇑

K

Kancelářská budova

Budova používaná primárně ke komerčním aktivitám, jako například pro administraci a kancelářské služby.

Kapitálová hodnota

Tato hodnota představuje hypotetickou hodnotu metru čtverečního nejlukrativnějších prostorů pronajímaných za plnou nájemní hodnotu.

Vzorec: Kapitálová hodnota = Roční nejlukrativnější nájemné/Výnos (Yield) Kapitálová hodnota není založena na žádných uskutečněných transakcích.

⇑

M

Míra dostupnosti

Míra dostupnosti představuje poměr celkových dostupných podlahových prostorů a Prostorů celkem ke dni průzkumu. Je potřebné explicitně stanovit, na jakou třídu kancelářských prostorů se míra dostupnosti vztahuje.

Míra obsazení

Procentuální poměr dosažený vydělením fyzicky obsazených prostorů ke dni průzkumu celkovou dostupnou podlahovou plochou.

Míra volných prostorů

Celková plocha neobsazených prostorů v poměru k Prostorům celkem, které se nacházejí na trhu.

Vzorec: Míra volných prostorů = Volné prostory/Pros­tory celkem

Moderní prostory celkem

Moderní kancelářské prostory celkem představují součet moderních podlahových ploch všech moderních budov v daném území. Tyto jsou běžně definovány jako prostory postavené po určitém datu. Definice prostorů častokrát obsahuje i další kritéria, jako například minimální velikost budovy (například všechny budovy s plochou větší než 1000 m2).

⇑

N

Nájemce

Strana, které byla nemovitost pronajata.

Nájemcovy úpravy

Nájemcovy úpravy představují změny interiéru budovy s cílem vyhovět konkrétním prostorovým požadavkům klienta. Takové stavební změny se vztahují na jednoduché malby nebo výměnu koberců, ale i na kompletní proměnu interiéru a designu celkového prostoru prostřednictvím nově postavených stěn, příček a elektrických systémů.

Nájemné prázdniny

Doba, během níž nájemce neplatí nájemné. Obvykle se netýká záloh na provozní náklady.

Náklady na konstrukci

Typické náklady na konstrukci na metr čtvercový s cílem postavit „shell and core“ kancelářskou budovu, a to za předpokladu, že neexistují žádné výjimečné překážky, které je potřebné překonat. Náklady na konstrukci nezahrnují náklady na demolici nebo čištění areálu.

Nejlukrativnější nájemce

Nájemce, který obsazuje největší podíl dostupných prostorů. Hlavní nájemci jsou považováni za schopných splácení.

Nejlukrativnější nájemné (Prime Rent)

Prime rent je hypotetické číslo, a ne výpočet založený na konkrétních transakcích, je odrazem názoru utvořeného s ohledem na uskutečněné transakce. Toto by mělo vylučovat jakékoli výjimečné okolnosti nebo jednorázové dohody. Prime rent by mělo představovat typické základní nájemné na otevřeném trhu.

Nejlukrativnější výnos (Prime yield)

Prime yield je hypotetické číslo, a ne výpočet založený na konkrétních transakcích. Je odrazem názoru utvořeného s ohledem na uskutečněné transakce.

Prime yield by měl představovat výnos, který by investor musel zaplatit v tomto okamžiku za kancelářskou budovu třídy A v prvotřídní lokalitě, která je kompletně pronajata za její aktuální nájemní hodnotu.

Nové developerské projekty

Nové budovy, jejichž reálné dokončení spadá do období průzkumu.

⇑

O

Obsazené prostory

Toto je plocha prostorů, které jsou fyzicky obsazeny zaměstnanci, příslušenstvím nebo čímkoli jiným.

Celková plocha obsazených prostorů je vypočítaná odečtením plochy volných prostorů od plochy celkových existujících prostorů v dané době.

Obsazení

Obsazení představuje celkovou podlahovou plochu, která byla pronajatá, předběžně pronajatá, prodaná nebo předběžně prodaná zákazníkům během období průzkumu. Toto je závazek přebírat prostory, ne samotné fyzické obsazení prostorů.

Zahrnuje:

• Všechny dohody (včetně předběžných pronájmů) musejí být zaznamenány v období, ve kterém byly podepsány.

Nezahrnuje:

• Obnovy smluv
• Prodeje a zpětné pronájmy, neboť v takovém případě nedošlo ke změně obsazení.

Odhadované hodnoty nájemného

Odhad nájemného, za něž bude v dané době nemovitost na otevřeném trhu s největší pravděpodobností pronajímána.

Odhad servisních poplatků

Servisní poplatky se vztahují na měsíční/roční sumu, kterou musí nájemce zaplatit pronajímateli, vyšší než základní nájemné. Tyto poplatky mohou zahrnovat bezpečnost, údržbu, stavební pojištění, čištění společných prostorů, úpravy krajiny apod. Odhad by měl odrážet tržní ceny. Položky jako náklady na topení/elektrickou energii, které obvykle platí nájemce přímo, nejsou zahrnuty v odhadu servisních poplatků.

Office park

Plánovaný projekt navržený především pro „kancelářské budovy“ a služby, jako například restaurace či kavárny.

⇑

P

Pipeline projektů

Pipeline projektů představuje celkovou podlahovou plochu všech projektů, které mají potenciál být v budoucnosti postaveny, protože jim už byla udělena jistá úroveň stavebního povolení.

Podnájem

Pronájem poskytnutý nájemcem za podíl účasti na pronájmu. Podnájem se může vztahovat na celou nemovitost nebo na její část, na celé období nájmu nebo na jeho část, a to až do té doby, dokud pronajímatel projevuje zájem o nemovitost. Pronájmy obvykle obsahují klauzuli, která nepovoluje podnájem bez předešlého souhlasu pronajímatele.

Povolení na užívaní

Povolení vystavené příslušným místním úřadem zabezpečující vhodnost prostorů k obývání na základě splněných kriterií ohledem zdravotních a bezpečnostních standardů.

Předběžná dohoda

Vyjádření zájmu uzavřít „smlouvu“ bez toho, aby byla jakákoli smlouva ve skutečnosti uzavřena. Tato předběžná dohoda nezavazuje žádnou stranu k uskutečnění koupě, prodeje nebo pronájmu.

Před-pronájem

Obdržení závazků „pronájmu“ budovy nebo komplexu, dříve než je tato budova nebo komplex dostupný.

Příspěvek

Indikuje sumu, kterou je pronajímatel nemovitosti připraven nabídnout jako příspěvek k nájemcovým nákladům na úpravy pronajímané nemovitosti. Může však zahrnovat i další výhody, jako například nájemní prázdniny.

Prodej a zpětný pronájem

Dohoda, na jejímž základě je nemovitost prodána a simultánně s níž prodejce od kupce získává pronájem nemovitosti.

Pronajímatel

Strana, která pronajímá nemovitost.

Pronajímatelná plocha

Hrubá podlahová plocha budovy s výjimkou schodů, výtahových šachet, vertikálních potrubí a balkonů apod.

Property management

Aspekt tržního odvětví s nemovitostmi zaměřený na marketing, pronájem, management a údržbu cizího majetku.

Property manager

Člověk odpovědný za management cizích nemovitostí za odměnu. Povinnosti zahrnují vybírání nájemného, údržbu nemovitosti a účetnictví.

Prostory celkem

Součet podlahových ploch všech kancelářských budov v daném území. Představuje celkové vyhotovené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené).

Průměrná doba pronájmu

Typická doba pronájmu používaná na trhu.

Půdorys

Uspořádání místností v budově nebo diagram takovéhoto uspořádaní.

⇑

S

Společné prostory

V případě pronájmu jde o tyto prostory nemovitosti a jejího pozemku, které jsou dostupné všem nájemcům, jako například předsíně, chodby, parkovací místa apod.

Sprinkler

Sprinkler je stabilní hasicí zařízení, umístěné zejména v stropním podhledu.

Stavba na míru

V případě dohody ohledem stavby na míru se dohodne třetí strana (pronajímatel) s nájemcem na stavbě nemovitosti pro toho nájemce. Smlouva uvádí, že nájemce si nemovitost pronajme na jisté časové období a nájemné zaplatí pronajímateli.

⇑

T

Trvání smlouvy

Indikuje délku trvání smlouvy, kterou je potřebné přesně dohodnout, např. 5, 7 nebo 10 let.

⇑

V

Ve výstavbě

Prostory ve výstavbě představují celkovou podlahovou plochu prostorů v nemovitostech, kde se ke dni průzkumu začala konstrukce nového projektu nebo kde probíhá výrazná rekonstrukce.

Volné prostory

Volné prostory představují celkovou podlahovou plochu v existujících nemovitostech, která je fyzicky neobsazená, připravená na obsazení v nejbližších třech měsících (toto období zahrnuje čas na vybavení budovy). Volné prostory zahrnují i prostory v podnájmu.

Výnos (Yield)

Výnos představuje roční procentuální sumu, jejíž výnos je očekáván díky specifické investicí s ohledem na relevantní fakta.

⇑

Z

Základní nájemné

Základní nájemné představuje nájemné splácené nájemcem (bez jakýchkoli slev).

⇑