Bilance roku 2013 a výhledy pro rok 2014

Konec roku bývá již tradičně spojen s hodnocením, bilancí, ale tak s predikcemi a předpovídáním budoucího vývoje. Oslovili jsme renomované společnosti, aby ze svého uhlu pohledu hodnotili letošní rok a prozradili, co nás ceká v roce příštím. Exkluzivně pro portál Kancelare.cz se vyjádřily Jones Lang LaSalle, DTZ a Deloitte.

Jak hodnotíte trh kancelářských nemovitostí v ČR v roce 2013?

Eduard Forejt, vedoucí pronájmu kancelářských nemovitostí Jones Lang LaSalle: Již v prvních třech kvartálech výkon trhu téměř dosáhl na desetiletý průměr celoročních obratů. To zavdává předpokladu dalšího nadprůměrného roku z hlediska objemu uzavřených nájemních smluv a prodloužení. Přestože neobsazenost lehce rostla, na nově dokončených budovách je citelný úbytek ploch, tedy evidentní trend zaplňování first hand objektů. Trh jako takový se postupně odpoutává od pomyslného cenového dna, kdy budovy mimo emergency markets (mikro lokality s vysokou nabídkou) již zaznamenávají mírný růst nominálních nájmů. Stále ovšem platí fakt, že každá mikro lokalita (městská částžije vlastním obchodním životem, a proto trendy nelze nikterak generalizovat. Porovnáme-li letošní rok s tím loňským z pohledu poměru renegociací, sledujeme v prvních třech čtvrtletích stagnaci, což prokazuje ustálení trhu, jež se posunul do II. až III. cyklu. Souhrnně lze letošek požadovat za další úspěšný rok, přestože není dosahováno hodnot předkrizových.

Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ: Nejvíce kanceláří ve výstavbě je na Praze 1, následuje Praha 5 a Praha 8. Většina projektů je stavěna spekulativně bez předem zajištěného nájemce a jen 23 % je předpronajato. Aktivita nájemců byla v průběhu letních měsíců utlumená, ale očekáváme, že posílí, jako již tradičně, v závěru roku. Až čtvrtina všech nových pronájmů byla realizována na Praze 1 a centrum města také vedlo v průběhu roku s 39% podílem na čisté realizované poptávce. Míra neobsazenosti by se měla i nadále zvyšovat v posledním čtvrtletí roku 2013 a pokračovat v růstu i v průběhu roku 2014 vlivem intenzivní výstavby.

Jak hodnotíte trh industriálních nemovitostí v ČR v roce 2013?

Milan Korbelář, Associate Director oddělení industriálních nemovitostí Jones Lang LaSalle: Pronájem průmyslových prostor v České republice zaznamenal zdravý start do roku 2013 a vzhledem k tomu, že poslední čtvrtletí roku tradičně vykazuje velký objem realizované poptávky, očekáváme i úspěšný závěr roku. Výhled je pozitivní a očekáváme, že v porovnání s rokem 2012 na trhu zaznamenáme mnohem větší čistou absorpci. Poptávka zůstane silná a Česká republika bude nadále těžit ze své strategické polohy, dobré infrastruktury a kvalifikované pracovní síly. Pokračující problémy Eurozóny naši ekonomiku negativně ovlivňují, a to i přesto, že ČR má nejlepší investiční rating ze zemí střední a východní Evropy. V roce 2012 došlo k poklesu HDP o 1,2 % a na rok 2013 předpovídá agentura IHS další pokles o -1,1 %. I když v roce 2013 očekáváme vyšší hodnoty realizované poptávky, ekonomický výhled země je nadále limitovaný pokračující ekonomickou nejistotou ve zbytku Evropy v kombinaci se slabou tuzemskou poptávkou a silnou vazbou na export. Musíme mít však na paměti, že předběžné ukazovatele, především index nákupních manažerů (PMI) indikují zotavování trhuMíra neobsazenosti v České republice vzrostla z 6,9 % v roce 2012 na 8,7 % na konci června 2013. Očekáváme, že se bude nadále postupně zvyšovat až na 9,7 % na konci roku 2013, a to díky konsolidaci a vývoji trhu. To vše navzdory tomu, že na trh bude uvedeno pouze malé množství spekulativní výstavby a takřka všechny nové projekty budou stavěny na míru. V prvních šesti měsících 2013 byly největšími hnacími motory poptávky opět výrobní a logistické společnosti, které si dohromady rozdělily 92 % čisté realizované poptávky. Lví podíl 58 % připadl výrobním společnostem. Je to další důkaz, že Česko je atraktivní zemí pro svou kvalifikovanou a relativně dostupnou pracovní sílu, strategickou polohu a vysoké standardy industriální výstavby.

Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ:  Navzdory intenzivní výstavbě zůstává míra neobsazenosti nízká, jelikož většina projektů ve výstavbě je předpronajata. Realizovaná poptávka by mohla letos překročit 1 milion m2 skladových prostor, jednalo by se o historicky nejvyšší objem pronájmů. Renegociace však představují v průměru 44 % z celkové poptávky. Výrobní společnosti jsou hlavním tahounem poptávky v roce 2013. Nejvíce nových pronájmů bylo zatím podepsáno v okolí Prahy, v Jihomoravském a Moravskoslezském kraji.

Jaké události a vývoj trhu očekáváte v roku 2014 na trhu kancelářských nemovitostí?

Eduard Forejt, vedoucí pronájmu kancelářských nemovitostí Jones Lang LaSalle: Vzhledem k očekávanému růstu ekonomiky, jakožto zdvihání ekonomiky Německa, která reprezentuje hlavní motor pro náš export, očekáváme mírné uvolnění firem, a tím i oživení přímého pronájmu, tedy stěhování do nových kanceláří. Neočekáváme zásadní výkyv v objemu transakcí, nicméně je velice pravděpodobný posun podílu stěhování proti renegociacím ve prospěch stěhování firem. Přestože ekonomiky států stále nejsou jednoduše predikovatelné, pozitivní trendy zaznamenané v třetím čtvrtletí 2013 zavdávají očekáváním „lepšího“ roku.

Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ: V současnosti se nachází v různých stádiích výstavby či rekonstrukce cca 310 700 m2, dále je pozastavena výstavba na cca 37 300 m2 a čeká se na předpronájmy. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází na Praze 1 (81 000 m2), následuje Praha 5 (63 900 m2) a Praha 8 (55 500 m2). Z projektů ve výstavbě je pouze 23 % podpronajato. Přibližně 85 % projektů ve výstavbě je pre-certifikovaných nebo se bude o certifikaci zelených budov ucházet. Nová nabídka za 2013 by měla dosahovat 87 900 m2, což je o přibližně 10 % méně než v roce 2012. Je to také o 44 % méně než činí roční průměr za posledních 10 let. Projekty, které mají být dokončeny v druhé polovině roku 2013, zahrnují Florentinum (43 000 m2), Palmovka Park II A (11 800 m2), Libeň Docks 01 (7 500 m2) a Na Příkopě 14 (7 400 m2).

Jaké události a vývoj trhu očekáváte v roku 2014 na trhu průmyslových nemovitostí?

Milan Korbelář, Associate Director oddělení industriálních nemovitostí Jones Lang LaSalle: Stejně jako v roce 2012 i letos developeři soustředí na již existující nájemce a budou se snažit udržet si úroveň cash flow dobrým spravováním nemovitostí. Tento vývoj očekáváme i pro rok 2014. Při obnovování smluv větších firem budou těžit z faktu, že současným nájemníkům se nenabízí tolik možností, obzvláště pokud je bude tlačit čas. To udrží nájmy na stejné hladině a zmenší objem pobídek. Současní majitelé také mohou pracovat s délkou nájmu, protože noví developeři budou muset kvůli bankovním garancím vyžadovat delší nájmy. Důležitým faktorem zůstane rovněž bonita nájemců. Mnoho developerů totiž kvůli bankrotům způsobeným krizí přišlo o nájemce a neočekávaně se jim tak uvolnily prostory k pronájmu.

Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ: Nájemné zůstává stabilní a ani v následujícím roce nelze očekávat výraznější výkyvy.

Analýza prvních devíti měsíců na trhu komerčních nemovitostí

Cyril Dejanovski, manažer v oddělení auditu, který má v Deloitte na starost real estate: V prvních třech čtvrtletích roku 2013 byla zaznamenána značná investiční aktivita, kdy v oblasti nemovitostí byla investována přibližně 1 miliarda EUR (celkem 21 transakcí), přičemž ve stejném období v loňském roce bylo v České republice investováno 500 milionům EUR. Do konce tohoto roku by mělo být uzavřeno několik dalších transakcí. Díky tomu by celkový objem investic měl v roce 2013 dosáhnout až 1,2 miliardy EUR, což je srovnatelný výsledek s průměrným objemem investic v ČR za posledních 10 let. Těchto posledních 10 let však bylo plných výrazných výkyvů.

Z hlediska investičních aktivit je tradičně nejoblíbenější segment kanceláří, do něhož směřuje přes 65 % celkového objemu nemovitostních investic. Jedná se o pokračování trendu z roku 2012, kdy investice do tohoto sektoru představovaly přes 60 % všech transakcí. Většina těchto transakcí se týkala prestižních kancelářských lokalit v Praze 1, 4 a 5, přičemž téměř 85 % celkového objemu prostředků bylo investováno do nemovitostí na území Prahy či v pražském regionu. Největší letošní kancelářskou transakcí byl prodej komplexu The Park na pražském Chodově společnosti Starwood přibližně za 300 milionů EUR.  Jedná se o největší jednotlivou transakci, která byla dosud v České republice uskutečněna. Další významnou transakcí byl prodej budovy č.p. 26  v Pařížské ulici České pojišťovně s rekordní kapitálovou hodnotou za metr čtvereční a ročním výnosem dosahujícím téměř 5,5 % (hodnota transakce 25 milionů EUR). Tato transakce je důkazem toho, že místní investoři mají zájem o nemovitosti na nejprestižnějších adresách.

Oproti roku 2012, kdy největší aktivitu vyvinuli investoři sídlící v České republice, bylo více než 48 % všech transakcí (celkem 14 transakcí) v prvních devíti měsících roku 2013 realizováno mezinárodními investory.  Tyto transakce dokazují, že český trh je pro významné institucionální investory i nadále atraktivní, především z hlediska větších transakcí (překračujících 20 a více milionů EUR).  Je možné, že devalvace kurzu může aktivitu zahraničních institucionálních investorů ještě více podpořit.

Očekává se, že výnosy v prestižních lokalitách budou v kancelářském odvětví i nadále stabilizovány na hodnotách mezi 6,25% a 6,50%, přičemž hodnoty v sektoru maloobchodních nemovitostí budou přibližně o 25 bazických bodů nižší.  Stabilitu lze očekávat i v odvětví logistiky, kde se výnosy v nejlepších lokalitách pohybují na hranici 8% až 8,5%.

Ilustrační foto: The Park, Florentinum, Prologis Park Prague