Colliers: Prodloužení investičního cyklu

Podle nejnovější zprávy společnosti Colliers International „Nové příležitosti pro region střední a východní Evropy“ (Opportunity Knocks for Central Eastern Europe), zřejmě dojde k prodloužení současného evropského investičního cyklu, což vytváří příležitost pro CEE region přijmout větší objemy kapitálu.

Damian Harrington, regionální ředitel výzkumu pro východní Evropu Colliers International, řekl: „Institucionální, private equity a státní investiční fondy rostou a navyšují podíl prostředků investovaných do nemovitostí. Váha tohoto kapitálu, spolu s rostoucí dostupností dluhového financování a novou fází realitního vývoje pomáhají prodloužit stávající investiční cyklus.“

Politika kvantitativního uvolňování a nízké úrokové sazby podporují mezinárodní vyhledávání nemovitostí, které nabízí poměrně vysoké výnosy. Přesnější odhad rizika je obtížný, protože tržní ceny dluhopisů jsou zkreslené, a to zejména v případě dlouhodobých výnosů státních dluhopisů, které se často používají jako měřítko pro majetkové výnosy a náklady na půjčky. Na některých evropských a světových trzích toto vedlo k tomu, že tržní výnosy z nemovitostí překonaly svůj předchozí vrchol z roku 2007, což znamená, že tyto trhy jsou z cenového hlediska pro investory méně atraktivní.

V regionu střední a východní Evropy jsou Polsko a Česká republika i nadále velmi silnými hráči v oblasti investičních obratů, nezdá se ale, že by vykazovaly známky přehřátí z hlediska cenových výnosů. Stejně tak je tomu na trzích v Maďarsku, Bulharsku, Rumunsku a Pobaltí, kde v průběhu loňského roku došlo k výraznému oživení investiční aktivity. Opačně tomu bylo v případě Ruska.

Zpráva společnosti Colliers se zabývá rozložením výnosů více než 10letých státních dluhopisů, protože některé sazby státních dluhopisů se změnily v reakci na kvantitativní uvolňování. Analýza poskytuje přehled o trzích, které nabízejí rizikovou prémii.

Všechny trhy CEE regionu, s výjimkou Moskvy, mají zdravé 3% rozpětí nad sazbou vládních dluhopisů. To naznačuje pozitivní rozpětí mezi potenciálními náklady dluhu a návratností z nemovitostí. Dokonce i konzervativní pohled, který zohledňuje sazbu u 5letých dluhopisů, ukazuje, že regionu střední a východní Evropy se daří dobře z hlediska rizikových výnosů, kdy Sofia, Praha, Bukurešť a Varšava mají lepší pozice na trzích.

Naopak objemy investic v CEE regionu, v poměru k celkovým objemům dosaženým v Evropě, poklesly z přibližně 10 % v roce 2010 na 7 % v roce 2014. Přestože většina tohoto poklesu je následkem změny podmínek v Rusku, trhy regionu střední a východní Evropy obecně nedokázaly udržet tempo s širším evropským trhem.

Významným faktorem, který srazil objemy investic v CEE regionu v období po krizi, je nedostatek rizikových aktiv. Prodeje ve střední a východní Evropě byly bezpečně uvedeny zpět do systému, protože objemy se zotavily, ale celkové prodeje v současnosti tvoří méně než 5 miliard €, méně než 7 % celkových prodejů po roce 2009. Za stejné období byla v celé Evropě prodána riziková aktiva v hodnotě přibližně 50 miliard €, což snižuje roli regionu střední a východní Evropy na celkových investičních objemech Evropy.

Tento údaj je nesrovnatelně menší v porovnání s 200 miliardami € nesplacených úvěrů v komerčních nemovitostech, které byly vykázány jako prodané, a to především dobře kapitalizovaným investorům, kteří hledají velkokapacitní příležitostí za zvýhodněné ceny. Většina těchto úvěrů byla prodána bankami se zaměřením na Velkou Británii, Irsko, Německo a Španělko, s omezenou orientací na střední a východní Evropu.

Vzhledem k tomu, že objem prodaných problémových dluhů a aktiv napříč Evropou se snižuje, stejně jako je tomu na trhu ve Spojených státech, investoři budou muset zvážit další možnosti. Kromě toho, italské a rakouské banky, vykazující podstatnou část středo a východoevropských úvěrů, budou cílem prodejů v roce 2015.

„I když oblast střední a východní Evropy může být vnímána jako rizikovější a rozsah a množství dostupných příležitostí nemusí vždy vzbudit chuť některých globálních investorů, přesto můžeme být svědky přesunu zájmu investorů o region střední a východní Evropy, protože tržní příležitosti pro riziková aktiva i velmi dobře oceněné nemovitosti se v západní Evropě snižují. Do jisté míry se dá říct, že tvorba cen výnosů je výhodou pro CEE region a základy, které podporují růst nájemní poptávky jak na kancelářském, tak na průmyslovém a logistickém trhu, jsou silnější. Jedná se o region s prostorem pro větší množství kapitálu,“ uvedl Damian Harrington.

Zdroj: Colliers International