Colliers: Realitnímu trhu dominují investice do retailu a…

Colliers International dnes zveřejnila přehled českého realitního trhu ve 3. čtvrtletí roku 2016. Zpráva popisuje segmenty investičních, kancelářských a průmyslových nemovitostí v Praze a v České republice, shrnuje a analyzuje vývoj za poslední čtvrtletí i očekávaný výhled.

Hlavní události na investičním trhu

Za první tři čtvrtletí roku 2016 přesáhl celkový objem investic do komerčních nemovitostí hodnotu 1,45 miliardy eur, což představuje v meziročním srovnání pokles o 37 %. V samotném třetím čtvrtletí dosáhl objem investic částky 489 milionů eur, což představuje čtvrtletní navýšení o 4 %. Při porovnání se stejným obdobím minulého roku se jedná o významný pokles, protože třetí čtvrtletí loňského roku bylo nejaktivnějším v dosavadní historii.

Retailové (37 %) a kancelářské nemovitosti (34,5 %) přilákaly ve třetím čtvrtletí největší podíl investic. „Pokud se podíváme na zdroje kapitálu, pak nejaktivnější byli domácí investoři, kteří se na celkových investicích podíleli 55 %, následuje kapitál z Jihoafrické republiky s 11 % a britští investoři se 7 %,“ říká Ondřej Vlk, ředitel výzkumného oddělení Colliers v České republice.

Největší transakcí třetího čtvrtletí byl nákup City Tower v Praze 4 v hodnotě 163 milionů eur domácím nemovitostním fondem Reico. Colliers očekává, že v posledním čtvrtletí budou uzavřeny další transakce, přičemž hodnota několika z nich přesáhne 200 milionů eur.

Graf č. 1: Objem investic v České republice (v milionech eur)
Graf

Zdroj: Colliers International

I přes nižší objem investic za první tři čtvrtletí Colliers očekává, že rok 2016 prolomí předchozí rekordní objemy transakcí a investice překročí hranici 3 miliard eur.

Hlavní události na pražském trhu kancelářských nemovitostí ve třetím čtvrtletí 2016

Celková plocha kancelářských prostor v Praze zaznamenala ke konci třetího čtvrtletí roku 2016 mírný nárůst na 3,24 mil. m2. Byly dokončeny tři nemovitosti: Futurama Business Park budova F (10 155 m2) v Praze 8, Harrachovský palác (1 380 m2) na Praze 1 a Antal Business Centre (2 369 m2) v Praze 4. I přes určitou míru neobsazenosti v nových budovách klesla celková míra neobsazenosti ve čtvrtletním srovnání o 0,6 procentního bodu na 11,7 % na konci třetího čtvrtletí. Celková plocha neobsazených kancelářských prostor dosáhla 378 500 m2, což v mezičtvrtletním srovnání představuje pokles o přibližně 19 200 m2.

Neobsazenost se snížila v téměř všech pražských čtvrtích s několika výjimkami. Co do počtu metrů čtverečních byl největší pokles zaznamenán v Praze 1, kde bylo nově pronajato 8 600 m2, což představuje pokles neobsazenosti o 1,6 %.

V současné době je rozestavěno celkem 247 000 m2 nových kancelářských ploch, z čehož je již 14 % pronajato. „Očekáváme, že v roce 2017 přibude v Praze přibližně 180 000 m2 nových kanceláří vzhledem k tomu, že se dokončení některých projektů posunulo na rok 2018,“ uvádí Ondřej Vlk.

Graf č. 2: Vývoj a předpověď budoucího vývoje neobsazenosti kancelářských prostor

Graf 2

Zdroj: Colliers International, Prague Research Forum

Celková́ nájemní aktivita (hrubý objem pronájmů) dosáhla ve třetím kvartálu roku 2016 hodnoty 109 600 m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 3 %, meziročně se však jedná o 19% nárůst. Celková nájemní aktivita za první tři čtvrtletí tohoto roku činila 316 000 m2, což znamená meziroční zvýšení o 10 %. Čistý objem pronájmů (bez renegociací, podnájmů a relokací) ve třetím čtvrtletí činil 72 700  m2, tedy nárůst o 5 % v mezičtvrtletním srovnání a o 62 % meziročně. V souhrnu za první tři čtvrtletí se kumulativně jedná o 141 700 m2, což představuje 64% zvýšení oproti stejnému období minulého roku.

Nejvýznamnější transakcí třetího čtvrtletí byl pronájem 15 066 m2 prostor v ještě nedokončené budově Mechanica 1 v Praze 5 společností Johnson & Johnson. V tomto roce byly prozatím nejaktivnější společnosti z oblasti IT (16 % hrubé poptávky), následuje je farmaceutický průmysl (13 %), profesionální/konzultační (12 %) a finanční služby (11%).

Základní nájemné za prvotřídní kancelářské prostory zůstalo ve třetím kvartálu stabilní a pohybovalo se na úrovni 18,50 až 19,50 eur za čtvereční metr a měsíc. Průměrné nájemné ve městě zůstalo beze změny na úrovni 13,20 eur za čtvereční metr a měsíc.

Neobsazenost bude i ve čtvrtém čtvrtletí klesat. S nárůstem objemu nově dokončených ploch v roce 2017 může dojít k mírnému nárůstu neobsazenosti, a to zejména ve druhém pololetí, neboť 62 % ploch bude dodáno na trh až po první polovině roku.

Trh průmyslových nemovitostí ve 3. čtvrtletí 2016

Na konci třetího čtvrtletí roku 2016 činila rozloha průmyslových skladovacích nemovitostí v České republice 6,08 mil. m2. Dokončeno bylo celkem 51 800 m2 v šesti nových budovách, převážně v okolí Prahy, ale také i v Plzni.

Oblast Prahy a jejího okolí (Praha), zůstává největším logistickým regionem v zemi. Nachází se zde celkem 2,4 mil. m2 skladových prostor, tedy 40 % všech výrobních a logistických prostor v celé České republice. Největší dokončenou budovou byl ve třetím čtvrtletí objekt Panattoni Park Prague Airport II L3a o celkové rozloze 23 300 m2.

Ke konci 3. čtvrtletí se míra neobsazenosti mezikvartálně snížila o 0,3 procentního bodu na 4,4 %. Celková rozloha neobsazených průmyslových nemovitostí dosáhla hodnoty 268 200 m2, což ve srovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 14 700 m2. Na konci třetího kvartálu bylo ve výstavbě celkem 560 560 m2, z čehož téměř 70 % bylo předem pronajato.

Celková nájemní aktivita za 3. čtvrtletí roku 2016 činila 291 700 m2, což v mezičtvrtletním srovnání znamená pokles o 17 %, meziročně pokles o 15 %. Čistý objem pronájmů dosáhl úrovně 100 540 m2 – ve srovnání s předchozím čtvrtletím se jedná o pokles o 62 %, resp. meziročně pak pokles o 55 %. Praha a okolí je nejaktivnějším regionem se 118 200 m2 (41 % celkové nájemní aktivity), druhé je Plzeňsko s 95 500 m2 (33 %) a třetí Moravskoslezský kraj s 33 000 m2 (11 %).

Největším obchodem třetího čtvrtletí byla renegociace nájmu společnosti MD Logistika v areálu P3 Prague Horní Počernice (38 500 m2). Největším novým pronájmem je smlouva společnosti Weltbild v areálu CTPark Bor (26 100 m2).

Základní nájemné v jednotlivých regionech se u pětiletých nájmů pohybovalo v Praze v rozmezí od 3,70 do 3,90 eur za čtvereční metr a měsíc; v Plzni od 3,70 do 4,00 eur za čtvereční metr a měsíc; v Ostravě od 3,75 do 3,95 eur za čtvereční metr a měsíc a v Brně od 3,95 do 4,25 eur za čtvereční metr a měsíc.

Ondřej Vlk dodává: „Poptávka ze strany nájemců zůstává silná a očekáváme, že celková nájemní aktivita v tomto roce přesáhne 1,2 milionů metrů čtverečních. Bude se jednat o další silný rok v České republice.“

Zdroj: Colliers International