Colliers: Východoevropský investiční trh

Východoevropský investiční trh v roce 2012 zaznamenal transakce v celkovém objemu 7,7 miliard EUR*. To představuje značný pokles v obchodování napříč celým trhem, protože se obrat snížil o více než třetinu ve srovnání s transakcemi o objemu 12,2 miliard EURuzavřenými v roce 2011.„Tento údaj by se neměl brát v nominální hodnotě,“ komentuje Damian Harrington, regionální ředitel oddělení průzkumu trhu v Colliers Intenational, „protože uzavírání velkých obchodů zkresluje statistiky meziročních trendů.“

Colliers zdůrazňuje následující body:

Za prvé, pokud se podíváme zpět na obchody uzavřené v roce 2011, uvidíme, že obratu investičního trhu dominovalo několik velkých jednorázových obchodů. Prodej portfolia Europolis a Galeria St. Pete's jsou transakce v celkové hodnotě 2,3 miliardy EUR a představují téměř 20 % celkového objemu transakcí v daném roce. Pokud by tyto obchody byly oficiálně uzavřeny  buď na konci roku 2010 nebo na začátku 2012, byla by celková částka za rok 2011 podstatně nižší.

Za druhé, čtyři transakce v Moskvě v  hodnotě přes 2,2 miliardy EURsice měly být podepsané v roce 2012, ale v době psaní této zprávy na konci ledna 2013 nebyly ještě nahlášené jako uzavřené. Pokud by byly uzavřeny ve 4. čtvrtletí 2012, snížil by se pokles meziroční aktivity na 20 %. Pokud by se prodej Galeria St Petersburg uzavřel v 1. čtvrtletí 2012, spíše než ve 4. čtvrtletí 2011, pak by došlo k meziročnímu poklesu jen o 5 %.

Damian Harrington pokračuje v komentáři: „Zatímco meziroční statistiky popisují silnou volatilitu, je pro nás jasným základním trendem to, že trhy, které i nadále přitahují realitní kapitál, nabízejí kombinaci následujícího:

  1. Likvidní kapitálové trhy, včetně poskytnutí cenově výhodného dluhu,
  2. Dostupnost silných, tzv. core aktiv v rozumných cenových úrovních,
  3. Základy pro pozitivní růst ekonomiky a realitního trhu.

Trhy, které nejvíce těží z těchto podmínek, jsou Rusko a Polsko. V roce 2012 se zde uzavřelo více než 80 % všech transakcí a tento trend bude pokračovat i v roce 2013.“ Ačkoliv Ukrajina vykázala nejvyšší meziroční růst v důsledku uzavření největšího objemu transakcí za posledních pět let, tento objem tvoří jen malý počet obchodů s převahou jednoho dominantního, kterým je tzv. core aktivum v podobě nákupního centra Ocean Plaza v Kyjevě. Tyto jednorázové transakce se pravděpodobně nebudou opakovat každý rok, a to zejména s ohledem na rozvíjející se charakter investičního trhu v Kyjevě.

Stejně tak, až na Rumunsko a Polsko, zaznamenaly všechny další trhy pokles v aktivitě, ale očekávali bychom zvýšení objemů na některých, ne-li na všech, trzích v delším časovém období. Z obecného hlediska fungoval východoevropský investiční trh v posledních několika letech dobře, a to i přes negativní faktory, se kterými se musel vypořádat – např. oslabení ekonomické nálady a růstu, částečné uzavření tradičních forem úvěrování prostřednictvím bank mimo hlavní trhy Polska a Ruska, České republiky a Slovenska a celá řada regulací ovlivňujících provozní kapacitu.

Z hlediska budoucího vývoje by se evropská ekonomika mohla odrazit ode dna v roce 2013, což povede ke zlepšení na konci roku, zatímco provozní kapacita bank a investorů bude nadále bržděna, což omezí aktivitu mimo větší, tzv. core trhy. Colliers International také oznamuje tržní podíl na investičním trhu v regionu CEE v roce 2012. Tým Colliers pokračoval v uzavírání více obchodů na více trzích než kterýkoliv jiný konkurent. Zprostředkovali jsme jediný investiční obchod uzavřený za celý rok na slovenském trhu a největší obchod v segmentu kanceláří v  regionu CEE (WFC, spolu s JLL).  Náš tým zprostředkoval stejný objem obchodů jako v roce 2011 i přes to, že se objem investičního trhu v regionu CEE v roce 2012 zmenšil o více než jednu třetinu.

Zdroj: Colliers International, Ilustrační oto: Furnier