DTZ: Zelené a "nezelené" srovnávají krok

Přibližně 89 % administrativních projektů v Praze, které jsou ve výstavbě, je pre-certifikovaných nebo se bude o certifikaci zelených budov ucházet. Celkově je to již 12 % budov na pražském trhu a podíl nadále roste! Tomu odpovídá i vyšší poptávka po úsporných technologiích a konstrukčních prvcích, stejně tak roste know how stavebních firem nabízejících tyto postupy. Mezi developery i dodavateli panuje konkurence a tím i tlak na cenu. Výsledek? Nájemné v tzv. zelených kancelářích se podle statistik mezinárodní poradenské společnosti DTZ dostalo na úroveň nájemného, jež požadují majitelé necertifikovaných budov.

Energeticky efektivní budovy navíc mohou nájemcům přinést úspory na provozních poplatcích v porovnání s energeticky méně efektivními konvenčními budovami. „Zelené budovy se staly nedílnou součástí trhu nemovitostí, muselo proto zákonitě dojít i ke srovnání hladin nominálního nájemného. To se u nových staveb v centru pohybuje nejvýše kolem 20 - 21 EUR/m2/měsíc, mimo centrum je to pak 16-17,5 EUR,“ říká Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v  DTZ. Zatímco poplatky za služby v pražských kancelářích dosahují v průměru 100-130 Kč/m2/měsíc, u úsporných budov mohou klesnout i pod 90 Kč za čtverečný metr. Tím se v součtu celkových nákladů nájemného a provozních poplatků stávají energeticky efektivní budovy výrazně konkurenceschopnější než konvenční budovy. Pro nájemce jsou celkové náklady rozhodující, a ty mohou být u efektivních budov nižší.

Ačkoliv v mnoha zemích neexistuje jasná diferenciace v ceně nájemného mezi zelenými energeticky úspornými budovami a těmi konvenčními (necertifikovanými), nájemci dle mezinárodní studie DTZ u zelených budov vyšší nájemné většinou předpokládají. V některých zemích nájemné u energeticky úsporných budov opravdu vyšší je - je to případ Francie, Itálie a také překvapivě Finska, dále například v Německu a Rumunsku u kanceláří mimo centra měst. V Itálii jsou zelené kanceláře z pohledu nájemců stále dvakrát nákladnější než konvenční. V podobné skupině jako Česká republika, kdy status „šetrná budova“ není synonymem pro vyšší nájemné, jsou například Velká Británie, Norsko nebo sousední Polsko. Výjimečné je Dánsko, kde je nájemné v zelených kancelářích v centru Kodaně už o 5 % nižší než u konvenčních budov.

Situaci v developmentu šetrných budov v Praze ilustruje i to, že díky novým projektům dosáhne podíl certifikovaných budov na konci roku 2013 zhruba 14 % celkové nabídky. V Brně a Ostravě je to ovšem stále výrazně méně (4 % respektive 8 %). S ohledem na rekonstrukce a modernizace řady starších administrativních objektů DTZ ovšem předpovídá celorepublikový postupný růst jejich podílu. Počet certifikovaných budov v ČR je vzhledem k velikosti trhu vyšší než v Polsku, Norsku nebo v Itálii. Na celoevropské úrovni je to pak necelých 5 % certifikovaných budov.

„Důležitější než statistická čísla je změna celkového vnímání šetrných budov. Postupně padá jeden mýtus za druhým a i v pražské DTZ už vidíme, že většina nájemců uznává objektivní, tedy provozně-finanční, i subjektivní, tedy pocitové, přednosti zelených a hlavně energeticky efektivních kanceláří,“ vykresluje situaci v České republice Lenka Šindelářová. Jak ale dodává, je třeba odlišit tyto dvě kategorie: zatímco u zelených certifikovaných kanceláří přetrvává názor, že jde „pouze o marketing“, u energetické efektivity nájemci jasně vidí kvantifikovatelné přínosy v podobě provozních úspor. Je rovněž třeba upozornit, že ne všechny zelené budovy jsou také vysoce energeticky efektivní.

Snad i proto nájemci nebyli podle analýzy DTZ ještě nedávno s to identifikovat takřka žádnou přidanou hodnotu, jež se k zeleným kancelářím váže. Osvěta postupuje ruku v ruce s přísnou evropskou legislativou, která vyžaduje, aby se po roce 2018 nestavěly jiné než šetrné budovy.

Vedle bruselských institucí tlak na developery (a potažmo nájemce) vyvíjejí rovněž banky i institucionální investoři. Zelené budovy totiž pro investory představují nižší riziko. DTZ předpokládá, že budou konkurenceschopnější při opětovném pronájmu než necertifikované budovy, hrozí menší riziko zastarání a budou také lépe plnit stále náročnější požadavky kladené českou a evropskou legislativou.

„Šetrné budovy zkrátka mění trh komerčních nemovitostí v celé Evropě,“ konstatuje Jaromír Smetana, Business Development Director DTZ. Developeři i vlastníci stávajících budov jsou konfrontováni s požadavky nájemců na nižší poplatky za celkový provoz, nevyjímaje spotřebu energií. Certifikované budovy pak bohužel neukládají povinnosti a doporučení, jak se mají chovat vlastníci i nájemci tak, aby byly zachovány vlastnosti úsporného, udržitelného a v důsledku k životnímu prostředí zodpovědného provozu. Tuto úlohu plní tzv. zelené nájemní smlouvy, ale ty zatím nejsou běžnou praxí ani v ČR ani ve většině Evropy.

Zdroj: DZT, Ilustrační foto: Diamant Praha