Hotely ve střední a východní Evropě zdražují. Průměrné ceny pokojů dosahují historického maxima, díky čemuž stoupají i výnosy investic

30.9.2018 - Pražské hotely jsou téměř plně obsazeny – Praha je pátou hlavní turistickou destinací s nejvyšší obsazeností v Evropě. Zbytek střední Evropy následuje v těsném závěsu.

18-09-25 Radisson Blu Bucharest

Foto: Hotel Radisson Blu Bucharest

Vlastníci hotelů ve střední a východní Evropě* zažívají rekordní měsíce z hlediska průměrné denní ceny pokojů, která je hlavním důvodem dvouciferného růstu tržeb za disponibilní pokoj (RevPAR) ve středoevropských městech v roce 2017. Růstový trend byl zřejmý i v prvním pololetí letošního roku (H1 2018). Jedinou výjimkou byla Varšava, kde ukazatel RevPAR mírně poklesl kvůli klesající obsazenosti, i zde však cena za pokoj rostla jako v ostatních hlavních městech regionu. Vyšší ceny pokojů znamenají výrazný nárůst ziskovosti hotelů, což vyvolává velký zájem investorů. Kvůli nedostatku hotelových nemovitostí nabízených k prodeji i pozemků k výstavbě ve špičkových lokalitách se pozornost obrací k přestavbám stávajících budov na hotely. S rostoucí poptávkou při omezeném počtu projektů ve výstavbě na většině trhů (kromě Varšavy a Vídně) se očekává vysoká ziskovost i v nadcházejících letech.

Hlavní města střední Evropy* dosahují nejvyšších úrovní obsazenosti v Evropě, regionu dominuje Praha

S průměrnou 80% obsazeností hotelů v roce 2017 zaujímá Praha 5. místo mezi trhy s nejvyšší obsazeností v Evropě***. Zároveň představuje 10. největší hotelový trh Evropy s více než 35 tis. pokojů, které v roce 2017 poskytly více než 18 milionů pobytů přes noc. Druhým největším trhem regionu zůstává Vídeň, jež v roce 2017 poskytla více než 15,5 mil. pobytů přes noc a z hlediska obsazenosti se umístila na 13. pozici. Třetím největším hotelovým trhem střední Evropy je Budapešť, která je co do obsazenosti na 10. místě. Co se týká hotelových produktů, je méně rozvinutá než Praha, což představuje příležitosti k další expanzi. Dalším městem na nejvyšších příčkách žebříčku obsazenosti na kontinentu, konkrétně na 7. místě, je Varšava. Zde se ovšem v důsledku nové nabídky očekává koncem roku 2018 mírný pokles. Celkem míra obsazenosti na hlavních hotelových trzích ve střední Evropě dosahovala velmi dobré úrovně a předstihla několik předních turistických destinací jako např. Madrid, Milán či Řím. Jedinou výjimkou je Bratislava, která se do horních 20 měst s nejvyšší obsazeností nedostala.

Očekáváme, že trend stoupající poptávky bude pokračovat, byť v některých městech se růst pravděpodobně zmírní s tím, jak budou zdražovat anebo se ve špičce sezóny naplní jejich kapacita. I přesto předpokládáme, že růstový trend bude pokračovat díky novým zdrojům poptávky, zejména z Asie a Středního východu,“ říká Bořivoj Vokřínek, partner ve strategickém poradenství a vedoucí průzkumu v oddělení hotelových nemovitostí za region EMEA ve společnosti Cushman & Wakefield.

 

Trh

Obsazenost 2017 (%)

Průměrná denní cena 2017 (EUR)

RevPAR 2017 (EUR)

1  

Edinburgh

83,7

117

98

2  

Dublin

83,0

137

113

3  

Londýn

81,7

170

139

4  

Amsterdam

81,5

144

117

5  

Praha

80,1

88

70

6  

Manchester

79,1

91

72

7  

Varšava

78,8

75

59

8  

Kodaň

78,4

141

110

9  

Lisabon

77,6

116

90

10 

Budapešť

77,5

84

65

11  

Barcelona

76,7

143

110

12 

Berlín

76,7

96

74

13 

Vídeň

75,3

97

73

14 

Atény

74,6

119

89

15 

Paříž

73,6

234

172

16 

Bukurešť

73,6

78

57

17 

Curych

72,8

203

148

18 

Madrid

72,7

108

78

19 

Tel Aviv

72,2

215

155

20 

Milán

70,6

139

98


Při srovnání růstu ukazatele RevPAR, který je zásadním měřítkem výkonnosti, za první pololetí roku 2018 a stejné období roku 2017, lze vysledovat pozitivní trend v celém regionu kromě Varšavy. Vedoucí postavení patří Sofii, kde ukazatel RevPAR vzrostl o 19,0 %, byť z relativně nízké výchozí hodnoty. Bulharskou metropoli následují Budapešť (5,5 %), Bukurešť (4,7 %) a Bratislava (4,6 %). V Praze a Vídni růst ukazatele RevPAR mírně převýšil 2 %****.


Míra obsazenosti na mnoha trzích střední Evropy dosahuje vrcholu a ceny pokojů se blíží cenám v západní Evropě. Tím se poněkud omezuje prostor pro razantnější růst RevPAR. Na některých trzích se již také začíná projevovat vliv nové nabídky (tj. ve Varšavě) a hoteliéři navíc poukazují i na rostoucí konkurenci ze strany platforem sdíleného ubytování jako např. Airbnb,“ prohlásil David Nath, vedoucí hotelového týmu společnosti Cushman & Wakefield pro střední a východní Evropu.

Investice

Investiční poptávka po hotelích na zásadních trzích střední a východní Evropy dosáhla v roce 2017 rekordní výše celkem 1,7 mld. eur při 67 transakcích oproti 1,3 mld. eur a 56 transakcím v roce 2016. Transakce o nejvyšším objemu proběhly opět v Rakousku, a to v celkové výši 791 mil. eur. Druhou nejaktivnější zemí bylo Polsko s 15 transakcemi v celkové hodnotě 402 mil. eur. V České republice byl rok 2017 velmi dobrý, v hotelovém odvětví se v jeho průběhu uskutečnily transakce v hodnotě 235 mil. eur, což je jen mírný pokles oproti předchozímu rekordnímu roku, kdy celkový objem transakcí dosáhl 292 mil. eur. V těsném závěsu překvapivě následuje Rumunsko s celkovým objemem investic téměř 200 mil. eur.

Přestože v prvním pololetí roku 2018 byla celková výše transakcí jen 0,5 mld. eur, očekává se, že ve druhé polovině roku dojde ke značnému zlepšení.

Všechny trhy regionu CEE zažívají hospodářský i turistický růst, což přitahuje zájem investorů hledajících příležitosti k navýšení růstu výnosů. Navzdory tomu se v první polovině roku 2018 uskutečnil jen omezený počet transakcí kvůli nedostatku disponibilních nemovitostí na prodej, občas přemrštěným očekáváním či váhání na straně prodávajících, kteří hledají možnosti opětovných investic svého kapitálu,“ říká Frédéric Le Fichoux, vedoucí oddělení společnosti Cushman & Wakefield pro hotelové transakce v kontinentální Evropě.

Hotelová výstavba

Předpokládá se, že rok 2019 bude poměrně aktivní: na hlavních trzích přibude téměř 5 000 pokojů. Nově otevřeno bude například 7 hotelů Ibis v Polsku.

Celkem by v průběhu následujících tří let mělo v hlavních městech regionu střední a východní Evropy přibýt více než 13 000 hotelových pokojů v kategoriích od střední třídy po luxusní. Zásoba rozpracovaných projektů je silná zejména ve Vídni a Varšavě. Na straně nabídky sice v regionu CEE nově přibude značný počet hotelových pokojů, ten však bude v příštích třech letech představovat jen 3,5 % složené roční míry růstu, takže se neočekává, že by způsobil bezprostřední znepokojení.

Jelikož se trhy stále zotavují a na některých z nich je lépe dostupné financování, očekává se, že výstavba hotelů dále poroste. V Praze, Budapešti a Vídni je však poměrně obtížné nalézt v centrech měst dostupné pozemky nebo neobsazené nemovitosti, které by byly vhodné pro rozsáhlou hotelovou výstavbu nebo přestavby. Tato města jsou tudíž chráněna více než Varšava, Sofie a Bratislava.

Momentálně poptávka na většině trhů stále převyšuje nabídku, takže v blízké budoucnosti neočekáváme problémy s převisem nabídky.

* Region střední a východní Evropy (CEE) zahrnuje Česko, Polsko, Rakousko, Maďarsko, Slovensko, Bulharsko a Rumunsko.

** Region střední Evropy (CE) zahrnuje Česko, Polsko, Rakousko, Maďarsko, Slovensko

*** Na základě vykázaných výsledků z 35 hlavních hotelových trhů podle publikace European Hotel Review agentury STR.

**** V eurech.

Ilustrační foto: Hotel Ibis Plzeň