Každý pátý nový byt v Praze nese značku Central Group

Průměrně dával Central Group na trh v posledním desetiletí kolem 800 bytů za rok. Největším a současně nejúspěšnějším se ukázal projekt Metropole v Praze 5 - Zličíně, který vznikl nedaleko stejnojmenné stanice metra. Celkem 29 bytových domů zde nabídlo 1853 bytů rozdělených do několika etap výstavby. Nyní je zde dostupný už jen jeden poslední exkluzivní byt s dispozicí 4+kk, podlahovou plochou 119 m2 a rozměrnou 85metrovou terasou za cenu bezmála 12 milionů korun.

Na druhé místo se z pohledu velikosti zařadila Javorová čtvrť v Horních Měcholupech, kde v 10 bytových domech vzniklo 1086 bytů, následují Letňanské zahrady s 16 bytovými domy a 743 byty a Nové Letňany s 6 bytovými domy a 720 byty.

O další NEJ se Central Group postaral v případě výstavby Rezidence Garden Towers na Žižkově, která se stala vůbec největším najednou budovaným bytovým komplexem v Česku. V této ojedinělé stavbě a současně největší rezidenční budově v Praze vzniklo 700 bytů a i díky skvělé lokalitě v širším centru Prahy se velmi rychle vyprodaly. Unikátnost stavby dosvědčuje i ocenění v prestižní soutěži Stavba roku 2017, kde získala Cenu Svazu podnikatelů ve stavebnictví v ČR.

Desítky tisíc bytů v přípravě, povolování vázne

Celková bilance prodaných bytů by přitom mohla být výrazně vyšší, kdyby se dařilo povolovat jejich potřebný počet. Zatímco Praha by pro svůj přirozený rozvoj a dohnání současného deficitu čítajícího na 20 tisíc bytů potřebovala stavět kolem 10 tisíc nových bytů ročně, ve skutečnosti se jich povoluje méně než polovina. Pokud se situace nezmění a deficit mezi nedostatečným množstvím povolených nových bytů a poptávkou po nich bude dále narůstat, bude v roce 2030 v hlavním městě scházet až 100 tisíc bytů. Bydlení by tak v Praze nenašlo kolem čtvrt milionu lidí.

Za nedostatečným povolováním stojí jednoznačně legislativní překážky, kdy povolování nové stavby v Praze nyní trvá 10 i více let. Dokud se tak nepodaří prosadit celkovou rekodifikaci stavebního práva (nynější předpoklad platnosti je rok 2021), situace se pravděpodobně nezmění. Zrychlení stavebního procesu by už nyní výrazně napomohlo zjednodušení schvalovací projektové dokumentace či zavedení takzvané fikce souhlasu. Zatímco samotná účinnost rekodifikace je plánována až na rok 2023, jmenovaná opatření je možné zařídit v horizontu několika měsíců.

Budoucnost jménem brownfieldy

Praha má navíc pro svůj rozvoj dostatek prostoru uvnitř svých hranic, její budoucnost leží zejména v bývalých průmyslových areálech, takzvaných brownfieldech. Nedávná analýza připravovaných projektů v Praze od Central Group ostatně ukázala, že většina z těchto projektů v hlavním městě vznikne právě na tomto typu pozemků. Central Group přitom vlastní kolem 1,5 milionu m2 brownfieldů a pozemků určených k výstavbě pro více než 30.000 nových bytů po celé Praze. Kvůli přetrvávajícím stavebním uzávěrám a komplikovanosti potřebných změn územního plánu však tyto desítky tisíc bytů zůstávají stále jen na papíře.

„Praha se musí zaměřit na intenzívní rozvoj brownfieldů s vyšší hustotou zástavby uvnitř města. Jen tak může být městem krátkých vzdáleností, které kombinuje bydlení, pracovní příležitosti, služby, obchody a zábavu v jedné lokalitě. Takové město je nejen výrazně levnější na správu a provoz, ale lépe se v něm také žije,“ řekl šéf a majitel Central Group Dušan Kunovský.

Výstavbu v těchto bývalých průmyslových areálech, které jsou často zanedbané a kontaminované, si navíc přeje i nadpoloviční většina Pražanů. Vyplývá to z výzkumu, který si u agentury IPSOS zadalo Sdružení pro architekturu a rozvoj. V něm se pro výstavbu na brownfieldech v širším centru města vyslovilo 51 procent dotázaných.

Zdroj: IPSOS pro Sdružení pro architekturu a rozvoj, únor 2018 (500 respondentů, Praha, 18 – 65 let)

Byty v metropoli se zmenšují

Rostoucí ceny i zpřísnění pravidel pro přidělování hypotečních úvěrů navíc mnohé zájemce o bydlení v Praze vyhání za její hranice, což s sebou přináší mnohá negativa. Nejčastěji hledají bydlení ve Středočeském kraji a kvůli dojíždění za prací do Prahy ještě více přetěžují již tak kolabující dopravní síť. Hlavní město tím navíc přichází o nemalé peníze na daních spojených s rezidenčním bydlením.

Rostoucí ceny nemovitostí se také podepisují na velikost bytových jednotek, v nichž se fakticky odráží nálada na trhu. Například u nejoblíbenější dispozice 2+kk byla v pokrizovém roce 2009 průměrná rozloha 55 m2, při největším stavebním rozkvětu v roce 2016 dosáhla vrcholu na 60 m2, aby se nyní vrátila dokonce pod výchozí hladinu – na 54 m2. Podobně se vyvíjely i další dispozice, kdy nejvyšší pokles zaznamenaly největší byty o dispozici 4+kk – v průměru o celých 18 m2.

Zdroj: Data z prodejů bytů společnosti Central Group

Krom vysokých cen se o tento trend zasluhuje i změna demografie obyvatelstva, kdy rapidně roste počet jednočlenných domácností a tím i zájem o menší byty. Za rok 2016 se podle společných analýz Central Group, Trigema a Skanska Reality podílely malé byty (1+kk a 2+kk) na celkových pražských prodejích z 59,2 %, za rok 2018 to bylo 62,2 %, za první pololetí letošního roku to už bylo 70 %. Zájem je hlavně o garsonky, kterých se dříve prodávalo okolo 20 %, nyní už tvoří 30 % prodaných bytů. 2+kk se dlouhodobě pohybují na úrovni 40% podílu na prodaných bytech.

Od bytových domů k celým novým městským čtvrtím

Budoucnost bytové výstavby v Praze přitom může snadno nabrat pozitivní vývoj. Pokud se podaří odstranit legislativní překážky a odblokovat potřebná rozvojová území, vznikne v Praze hned několik zcela nových čtvrtí. Jen Central Group chystá takový projekt například v severní části Nákladového nádraží Žižkov v Praze 3. O urbanistický návrh Parkové čtvrti, která nahradí nevyužívaný brownfield, se postaral renomovaný architekt Jakub Cigler. Architektonickou pestrost následně zajistil workshop, v němž bylo vybráno devět ateliérů s celkem 21 různými koncepty.

Stejný postup se Central Group rozhodl zvolit i u dalšího velkého chystaného projektu – přeměny rozsáhlého skladového areálu Westpoint v Praze 6 na novou rezidenční čtvrť. Vznikne zde přes dva tisíce nových bytů pro až pět tisíc obyvatel, ale i bohaté prostory pro služby, restaurace a obchody a rozsáhlý veřejný prostor plný zeleně. Investiční náklady se u této nové čtvrti odhadují na 13 miliard korun. I zde se o urbanistickou část návrhu postaral Jakub Cigler. Konečnou podobu nové čtvrti určí rovněž velký architektonicky workshop.

Jen tyto dva nové projekty mohou pražský realitní trh obohatit o bezmála pět tisíc nových bytů. Podobně velké projekty pak chystají i další developeři například na Smíchově či v rozvojovém území Zátory-Bubny kolem stanice metra Vltavská. Jen odblokování několika takovýchto území by tak potřeby Prahy dokázalo uspokojit i na několik let dopředu.

Až tisíc nových bytů

Příští rok by jen Central Group mohl do prodeje dostat okolo tisícovky nových bytů, vše záleží na povolovacích procesech. I v roce 2020 lze však očekávat další růst cen nemovitostí, a to nejen kvůli přetrvávajícím legislativním překážkám, ale významnému růstu nákladů na výstavbu – ať už stavebních prací, nebo samotných materiálů.

Zatímco v letech 2017 a 2018 rostly ceny nových bytů o 20 procent ročně, letos růst zpomalil a pohybuje se okolo 10 procent. Optimistický odhad pro rok příští je růst s mírnějším tempem. Vedle již zmíněných faktorů k tomu přispějí i zvyšující se ceny pozemků a především nízká nabídka nových bytů, která je přímým důsledkem jejich nedostatečného povolování. Z analýz Central Group vyplývá, že by se jen v Praze mělo postavit minimálně 10.000 nových bytů ročně, stále se však povoluje méně než polovina. Pro příští rok lze proto očekávat další růst cen nových bytů v rozmezí 5 až 10 %.