Nabytí nemovitosti od nevlastníka

Konfrontace absolutní povahy vlastnického práva a jeho ochrany (čl. 11 Listiny základních práv a svobod), právní zásady, že nikdo nemůže na druhého převést více práv než sám má a ústavního principu právní jistoty (čl. 1 odst. 1 Ústavy ČR), potažmo dobré víry jakožto korektivu obecně platného pro občanské právo, tvoří poměrně bohatou náplň rozhodovací činnosti Nejvyššího a Ústavního soudu v oblasti převodů nemovitostí.

Praxe a zákony

Ať se už obě rozhodovací soudní instance staví k tomuto problému s různými výkyvy [1]  jakkoli, obě svorně konstatují, že zásada materiální publicity zápisů vlastnického práva v katastru nemovitostí dle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, není provedena zcela uspokojivě. [2]

V praxi je poměrně častá situace, kdy je nemovitost převáděna zmocněncem na základě plné moci. Zatímco plná moc je jednostranným právním úkonem zmocnitele adresovaným třetí osobě (osobám), vnitřní právní vztah mezi zmocnitelem a zmocněncem je obsažen v dohodě o zmocnění (či typově smlouvě příkazní či mandátní). Může se tedy stát, že zmocněnec nemovitost převede do vlastnictví třetí osoby poté, kdy časově omezená dohoda o zmocnění již zanikla. Katastr nemovitostí zapíše ve prospěch nového nabyvatele vlastnické právo k nemovitosti, a stávající vlastník se dlouho nemusí nic dozvědět.

Dva přístupy

Nejvyšší soud v poměrně nedávném sjednocujícím rozsudku [3] řešil otázku, zda zánikem dohody o plné moci uplynutím doby, na níž byla omezena, zaniká bez dalšího i účinnost plné moci. Do vydání sjednocujícího rozsudku Nejvyššího soudu panovaly dva přístupy k dané problematice. Dle prvního názoru zánik právního vztahu z dohody o zmocnění (či typově podobné smlouvy), v níž bylo sjednáno časové omezení nelze ztotožňovat se zánikem právních účinků plné moci, v níž takové časové omezení vyjádřeno nebylo. [4] Dle druhého právního názoru zánikem dohody o zmocnění (či typově podobné smlouvy) zaniká bez dalšího i účinnost plné moci udělené zmocněnci. Nejvyšší soud nakonec došel k závěru, že jakékoli interní pokyny včetně časového omezení dohody o zmocnění nemají vůči třetím osobám žádné právní účinky, ledaže jim jsou známy (§ 32 odst. 2 občanského zákoníku).

Ačkoli s tímto výkladem Nejvyššího soudu se lze ztotožnit [5] a je povzbudivé, že dobrá víra nabyvatele nemovitosti byla posílena, nelze ztrácet ze zřetele, že při prvním podání určovací žaloby mohou vzniknout objektivní pochybnosti o jeho dobré víře a jeho právní jistota je tak po vydržecí dobu 10 let vystavena hrozbě žaloby ze strany původního vlastníka. Zájemci o koupi nemovitosti lze tedy doporučit, aby její koupi předem konzultoval s advokátem, čímž může předejít budoucím soudním sporům.

[1] Viz např. nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 165/2011 v porovnání s nálezem ÚS sp. zn. II. ÚS 349/2003; NS vcelku neochvějně zastává stanovisko, že nabytí nemovitostí od nevlastníka není možné, nejde-li o zákonem předvídané situace (např. vydržení, nabytí od nepravého dědice).

[2] Určité zlepšení se očekává s účinností nového občanského zákoníku, avšak i zde zůstává plno otázek otevřených – viz např. Čech, Petr, Líc i rub koupě od nevlastníka v novém občanském zákoníku, Právní rádce, 27. 9. 2012

[3] Viz rozsudek NS ze dne 16. 1. 2013, vydaný pod sp. zn. 31 Cdo 2038/2011

[4] Viz rozsudek NS ze dne 24. 2. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4385/2007.

[5] Bez zajímavosti není, že NS tak učinil i s ohledem na nové ustanovení § 444 nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., kde je uvedeno, že kdo vlastní vinou vyvolá u třetí osoby domněnku, že zmocnil jiného k právnímu jednání, nemůže se dovolat nedostatku zmocnění, byla-li třetí osoba v dobré víře a mohla-li rozumně předpokládat, že zmocnění bylo uděleno. 

Foto: Stock.xchng