Neoprávněná versus černá stavba

Ačkoliv se v případě neoprávněné a černé stavby jedná z právního hlediska o dva nezaměnitelné a odlišné právní instituty, stává se, že laická veřejnost tyto dva na pohled velmi podobné pojmy často zaměňuje. Zatímco u neoprávněné stavby jde o to, že stavba byla postavena na cizím pozemku, aniž by stavebníkovi svědčil právní titul umožňující ji na cizím pozemku zřídit, černá stavba vznikla bez vědomí (povolení, ohlášení) stavebního úřadu. Není přitom vyloučeno, že stavba neoprávněná je zároveň i stavbou černou.

Kam se obrátit?

V případě neoprávněné stavby je to soud v občanskoprávním řízení, kdo rozhoduje, zda bude stavba odstraněna nebo má stavebníkovi vlastnictví ke stavbě zůstat (1). Zde je třeba poznamenat, že argument, že stavba nebyla neoprávněná, neboť ji povolil stavební úřad a byla řádně zkolaudována, je pro posouzení neoprávněnosti stavby bezpředmětná (2). V případě černé stavby, je to stavební úřad, kdo v režimu stavebního zákona rozhoduje, zda bude stavba odstraněna či dodatečně povolena.

Když oprávnění zanikne

Poměrně speciální situací je případ, kdy byla stavba postavena na cizím pozemku na základě občanskoprávního oprávnění, které později odpadlo. Pakliže je v době výstavby občanskoprávní titul ke zřízení stavby dán, nelze podle judikatury takovou stavbu posoudit jako neoprávněnou. Problém je však více méně podobný jako u staveb neoprávněných, protože po odpadnutí původního oprávnění, má vlastník stavby stavbu na cizím pozemku a je nutno se s jeho vlastníkem nějakým způsobem dohodnout. Vlastník pozemku může například po majiteli stavby požadovat, aby stavbu odstranil nebo od něj pozemek, na němž stojí stavba, odkoupil či aby pozemek (a stavbu) vyklidil.

Způsob vypořádání vlastníka stavby a pozemku je v tomto případě vytvořen judikaturou, přičemž z hlediska možné úspěšnosti žaloby vlastníka pozemku nutno odlišovat dvě skupiny případů (3):

  1. případy, kdy stavebník postavil stavbu na základě práva, které není časově žádným způsobem limitováno nebo se stavebník mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena a
  2. případy, kdy stavebník již od zahájení stavby věděl nebo z okolností vědět měl a mohl, že jeho právo stavby nebude časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno (4). V prvním případě se vlastník pozemku nemůže úspěšně domáhat odstranění stavby, zatímco ve druhém případě ano (5).

Jak dosvědčí každý stavebník či majitel nového bytu, proces stavby či pátrání po vhodném bydlení je provázen nejen starostmi a určitým očekáváním, ale i nemalými náklady. Proto není od věci, z hlediska právní jistoty, alespoň konzultovat předem své záměry (např. smlouvu podepisovanou s developerem) s nezávislým právním poradcem (např. advokátem).

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Hmotněprávní způsob vypořádání vztahu mezi účastníky je dán přitom přímo právním předpisem - § 135c občanského zákoníku a soud se jím musí řídit.
(2) viz např. rozsudek NS ze dne 1. 12. 2011, sp. zn. 28 Cdo 33/2011
(3) viz např. rozsudek NS ze dne 23. 10. 2012, sp. zn. 22 Cdo 483/2011
(4) To je případ nájemních smluv, neboť nájem je svou povahou právním vztahem dočasným, a to bez ohledu na to, zda se jedná o nájem dobu určitou či neurčitou (viz i nález ÚS ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. IV. ÚS 22/01).
(5) V takovém případě NS ve svém rozhodnutí z 23. 8. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4731/2010 konstatoval, že jako jediný způsob řešení lze připustit pouze odstranění stavby, přičemž případy výjimečné tvrdosti odstranění stavby jsou mimořádně řešitelné prostřednictvím § 3 odst. 1 občanského zákoníku – tj. je třeba posoudit, zda odstranění stavby není v rozporu s dobrými mravy. V rozsudku ze dne 10. 11. 2000, sp. zn. 22 Cdo 740/99 (Soudní rozhledy č. 4/2001) NS uvedl, že „zamítnutí vlastnické žaloby po rozpor výkonu vlastnického práva s dobrými mravy připadá výjimečně do úvahy, pokud výkon práva na ochranu vlastnictví vážně poškodí uživatele věci, aniž by vlastníkovi přinesl odpovídající prospěch a vyhovění žalobě by se dotýkalo zvlášť významného zájmu žalovaného (zpravidla jde o zajištění bydlení).“ Podle rozsudku NS ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007 nelze „v případě, kdy stavebník věděl nebo z okolností vědět musel, že jeho oprávnění mít na cizím pozemku stavbu, je dočasné, nelze v řízení o odstranění stavby zřídit v jeho prospěch časově neomezené právo odpovídající věcnému břemenu“, tak jako tomu může být např. v případech vypořádání neoprávněné stavby, kdy právní úprava zřízení věcného břemene (ovšem jen za mimořádných okolností) umožňuje.

Foto: Dreamstime.com