Od dluhopisů k nemovitostem

Nedávná nervozita před případnými bublinami na trhu státních cenných papírů s pevnými výnosy vedla některé investory jako například norský státní fond Norges k tomu, aby vystoupili z vládních dluhopisů a přešli k nemovitostem.

Zprávy naznačují, že také další instituce, jako například JP Morgan, M&G Real Estate a Canadian Pension Plan Investment Board (CPPIB), mohou následovat díky lákavým rozdílům mezi hlavními výnosy z dluhopisů a nemovitostí.Nejnovější zpráva Colliers International „Mind The Gap“ se zaměřuje na důsledky nedávných pohybů výnosů z „bezpečných“ státních dluhopisů na investičním trhu komerčních nemovitostí a na udržitelnost vyšších výnosů a návratnosti u komerčních nemovitostí než u státních dluhopisů v regionu střední a východní Evropy (CEE).

Zpráva vysvětluje, proč se liší výnosy z vládních dluhopisů. Ukazuje, jak se desetileté výnosy z dluhopisů v zemích regionu CEE vztahují k referenčním německým dluhopisům a porovnává německé výnosy z dluhopisů s výnosy z nemovitostí v regionu CEE. Zpráva dále pokládá otázku, jestli jsou srovnání cen na trhu vůbec racionální a dochází k závěru, že  co se týká naceňování hlavních výnosů, pracují proti sobě dvě protichůdné síly:

  • Zvyšující se alokace jmění do nemovitostí podle všeho pokračuje, protože se investoři při hledání nižší volatility odklánějí od akcií a dluhopisů. Tento nárůst váhy peněz ve srovnání s relativně nelikvidní výstavbou nejkvalitnějších nemovitostí zvýší ceny nemovitostí a nakonec způsobí přesun peněz do druhotných nemovitostí a lokalit.
  • Na druhou stranu přechod peněz z bezpečných dluhopisů (po celou dobu na cenovém minimu) spolu s rostoucími inflačními tlaky v ekonomice obecně by měl vést k dalšímu růstu úrokových sazeb dluhopisů v blízké budoucnosti. To má ale nepříznivý vliv na zvyšování cílové návratnosti, což povede ke snižování hlavních výnosů ve střednědobém horizontu s cílem „být racionální“.

Souhrnně lze říci, že krátkodobé mírné zvýšení výnosů bude patrné na hlavních trzích střední a východní Evropy a bude následováno střednědobým zvýšením u dluhopisů nějakých 18 – 24 měsíců v řadě. Na druhou stranu se neočekávají téměř žádné dramatické změny nájemného, nejkvalitnější nemovitosti se tedy budou i nadále jevit jako dobrá volba a zaručí, že dojde k zaznamenání a realizaci uvedených posunů v alokacích. „Zdá se, že peněžní toky v budoucnu budou záviset na postoji investorů vůči riziku země a dostupnosti vhodně naceněných produktů,” uvedl Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International. „Čím dál tím více je pravděpodobné, že alokace budou řízeny dostupností vhodně naceněných produktů, které se obvykle nacházejí na větších trzích. Tím, jak se ceny utahují a produktu je čím dál méně, s velkou pravděpodobností zaznamenáme přesun do okrajových oblastí a druhotných aktiv, protože investoři při hledání hodnoty posunou křivku rizika.“

Zdroj: Colliers International, Foto: Stock.xchng