Právo zpětné koupě nemovitosti

Některé firmy trápí otázka možnosti ujednání práva zpětné koupě ve vztahu k nemovitostem. Co se stane, pokud dojde k uzavření dohody o právu zpětné koupě, jejímž předmětem bude nemovitost? Bude takové ujednání absolutně neplatné pro rozpor se zákonem?

Právo zpětné koupě

Právo zpětné koupě je upraveno v § 607 až § 609 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění a jedná se o institut, umožňující prodávajícímu získat prodávanou věc zpět do svého vlastnictví. Tento institut představuje druh vedlejšího ujednání při uzavírání kupní smlouvy a jeho úprava, obsažená v občanském zákoníku platí i pro obchodní závazkové vztahy. Z dikce výše uvedených ustanovení však vyplývá, že zákon upravuje právo zpětné koupě pouze ve vztahu k věcem movitým a použití tohoto institutu ve vztahu k nemovitostem možné není. Co se však stane, pokud dojde k uzavření dohody o právu zpětné koupě, jejímž předmětem bude nemovitost? Bude takové ujednání absolutně neplatné pro rozpor se zákonem?

Věci movité a nemovitosti

Předmětnou otázkou se zabýval Nejvyšší soud ČR a v rámci odůvodnění rozsudku vydaného dne 24. 8. 2009 pod sp.zn. 22 Cdo 3504/2007 vyslovil následující názory. Předně Nejvyšší soud ČR poukázal na ustanovení § 853 občanského zákoníku, ze kterého vyplývá, že občanskoprávní vztahy, které nejsou blíže upraveny ani občanským zákoníkem, ani jiným zákonem, se řídí ustanoveními občanského zákoníku, jež upravují vztahy obsahem i účelem jim nejbližší. Zároveň však soud dovodil, že v případě posouzení otázky přípustnosti práva zpětné koupě ve vztahu k nemovitostem nelze využit analogie a uplatnit ustanovení § 607 a násl. občanského zákoníku, které výslovně vztahují takové právo pouze na věci movité, jelikož v takovém případě by se jednalo o obcházení zákona. Dále Nejvyšší soud uzavřel, že v případech, kdy je sjednána zpětná koupě nemovitosti, neuplatní se zákonná úprava práva zpětné koupě, obsažená v § 607 a násl. občanského zákoníku, nýbrž taková smlouva se bude opírat o ustanovení § 610 občanského zákoníku a práva a povinnosti stran se budou řídit obsahem jejich dohody (tzn., že v takovém případě by se jednalo o nepojmenované vedlejší ujednání ke kupní smlouvě). Přitom podstatnou okolnosti je to, že na rozdíl od ujednání o zpětné koupi movité věci ujednání o zpětné koupi nemovitosti nemůže zasahovat do práv třetích osob, tj. nemůže způsobit neplatnost případné smlouvy o zcizení věci, kterou by bylo porušeno právo zpětné koupě. Jedná se tudíž o čistě relativní závazek, nicméně lze ho vůči kupujícímu vymáhat a jeho porušení zakládá odpovědnost za škodu.

Lhůta deseti let

Dnes existující nejasnosti ohledně možnosti ujednání práva zpětné koupě ve vztahu k nemovitostem má odstranit nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.), který ve svých ustanoveních § 2135 až § 2138 pojednává i o výhradě zpětné koupě nemovitosti, přitom výslovně stanoví, že pokud nebylo ujednáno jinak, činí lhůta, ve které prodávající má právo žádat vrácení nemovité věci, 10 let.