DTZ: kancelářský trh ve 2.Q 2013

S nájemními podmínkami v moderních kancelářských prostorách se to má podobně jako s hypotékami. Klienti, kteří kupovali rezidenční nemovitosti v letech 2005 – 2010 s poměrně vysokými hypotečním úrokem, si v současnosti při refinancování mnou ruce. A stejně firmy s nájemními smlouvami z téhož období mohou nyní, kdy jednají o nových podmínkách, dosáhnout velmi zásadních úspor. Nahrává tomu zejména velká konkurence mezi jednotlivými vlastníky a developery. Ti jsou pro udržení nájemců ochotni přicházet s nejrůznějšími výhodami a úlevami. „Nabídkové ceny nájmů zůstávají opticky stabilní či klesají jen velmi zvolna. Avšak flexibilita majitelů v poskytování různých druhů pobídek je mnohem vyšší. Efektivní nájemné tak může být nižší i o desítky procent,“ říká Václav Bouček, vedoucí oddělení nájemců v DTZ. Jednou z podmínek je ale včasné zahájení vyjednávání, ideálně už dva roky před vypršením nájemní smlouvy.

Popsaný stav se odrazil i na bilanci trhu kancelářských prostor ve 2. čtvrtletí, kdy podíl přejednání smluv dosáhl v posledním kvartálu 57 % a 50 000 m2. Období od dubna do června tak podle poradenské společnosti DTZ znamenalo historicky nejvyšší objem renegociací nájmů za poslední roky: firmy upřednostňují vyjednávání o výhodnějších podmínkách ve stávajících prostorách a nejsou ochotny se stěhovat.

Další příčina rostoucího podílu renegociací spočívá v přetrvávajících úsporách firem – a nákladů spojených se stěhováním a přípravou nových administrativních prostor si managementy začaly všímat pozorněji než v minulosti. Což platí bezesporu i pro největší přejednání v prvním půlroce: téměř 21 000 m2 pro Raiffeisenbank v budově City Tower na Praze 4, ale také 7 200 m2 CA Technologies v areálu The Park nebo 6 458 m2 RWE v objektu Prosek Point C.

Renegociace v posledních čtyřech letech tvořily průměrně minimálně 40% podíl na hrubé realizované poptávce, což představovalo zhruba 29 000 m2 za kvartál. Zmíněných 57 % a přes 50 000 m2 ve druhém čtvrtletí letošního roku tak ilustruje postupný nárůst. Ostatně, dle statistik DTZ se v roce 2011 přejednalo cca 108 000 m2, v roce 2012 to bylo 116 000 m2, za první polovinu roku 2013 už celých 91 000 m2…

Popsaný stav je možné interpretovat i tak, že nájemci nadále posilují svou pozici v celém nemovitostním procesu. Zvlášť aktuální je to u firem, které podepisovaly nájemní smlouvy v období 2005 až 2010, kdy relativní nedostatek kvalitních kanceláří (zvlášť v určitých lokalitách) vedl k vyšším nájmům. „Situace na trhu se však změnila a titíž nájemci mohou nyní dosáhnout výhodnějších podmínek; podobně jako v případě refinancování hypoték v rezidenčním segmentu,“ popisuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting DTZ.

Zmíněné výhody a pobídky v rámci renegociačního procesu se například u 5letých smluv s výměrou okolo 1 000 m2 dají vyjádřit nájemními prázdninami často od tří do pěti měsíců či příspěvek na vnitřní vybavení kanceláří. Konkrétní nastavení pobídek je však ovlivněno mnoha faktory: neobsazenost budovy, atraktivnost lokality, či například záměr majitele budovu prodat atd.

Obecně lze říci, že nájemci s využívanou plochou nad 5 000 m2 by měli své strategické rozhodování zdali přejednat v současném prostoru (či relokovat do nových kanceláří), otevřít nejméně dva roky před vypršení smlouvy. Tato situace pak velmi zlepšuje pozici nájemníka pro vyjednávání se současným majitelem. Menší společnosti mohou pro zlepšení svých podmínek například využít případných akvizic či konsolidací a nabídnout majiteli možnost své expanze výměnou za lepší podmínky.  

Nájmy moderních kanceláří zůstávají několik čtvrtletí po sobě stabilní. Pro pražské centrum se pohybuje požadované nájemné od 18 – 20,50 EUR za m2 a měsíc. Dále následuje oblast Anděla s 16,50 – 18,00 EUR za m2 a měsíc. Nájemné v oblasti Pankráce a ulice Budějovická v současnosti dosahuje rozmezí 14 – 15,50 EUR za m2 a měsíc. V lokalitách Karlína, Chodova či Nových Butovic se nejvyšší požadované nájemné rovněž pohybuje kolem hranice 15 EUR za m2 za měsíc.

Zdroj: DTZ, Foto: Byznys.ihned.cz