Realitní slovník
A
Č
Čistá absorpce
Čistá absorpce představuje změnu v obsazení prostorů na trhu během období průzkumu. Vzorec: Čistá absorpce = [Prostory celkem(t) – Volné prostory(t)] – [Prostory celkem(t-1) – Volné prostory (t-1)]
VíceČisté efektivní nájemné
Čisté efektivní nájemné představuje základní nájemné minus všechny příspěvky s cílem odzrcadlit udělené slevy. Vzorec: (pronajímaná plocha*základní nájemné*délka pronájmu v měsících bez nájemních prázdnin – příspěvek na vybavení – další příspěvky)/pronajímaná plocha/délka pronájmu v měsících
VíceD
Datum začátku pronájmu
Indikuje datum, kdy se prostory stanou dostupnými.
VíceDeveloper
Člověk, který má zájem prostřednictvím výstavby využít pozemek takovým způsobem, aby z něho byl vytěžen co nejvyšší profit.
VíceDostupnost
Dostupnost představuje celkové dostupné podlahové prostory v existujících nemovitostech, nebo nové dokončené projekty, které jsou připraveny k pronájmu ke dni průzkumu.
VíceDostupnost celkem
Dostupnost celkem představuje součet Volných prostorů celkem a všech kategorií Dostupných developerských prostorů (např. těch, které mají být doručeny na trh v rámci následujících 24 měsíců).
VíceE
Exekuční činnost
Exekuční činnost je nucený výkon soudních a jiných rozhodnutí exekutorem.
VíceExekuční příkaz
Exekuční příkaz je příkaz vydán exekutorem k provedení exekuce některým ze způsobů stanovených Exekučním řádem.
VíceExekuční titul
Exekuční titul je vykonatelné rozhodnutí soudu, pokud přiznává právo, zavazuje k povinnosti nebo postihuje majetek. Exekučním titulem je, mimo jiné, i rozhodnutí potvrzené jako evropský exekuční titul, vykonatelné rozhodnutí rozhodčího soudu, notářský zápis obsahující právní závazek a vyznačení oprávněné a povinné osoby, právního důvodu, předmětu a času plnění, pokud povinná osoba v notářském zápise s vykonatelností souhlasila, osvědčení o dědictví nebo rozhodnutí příslušných orgánů Evropské unie.
VíceF
H
Hrubé nájemné
Hrubé nájemné zahrnuje všechny operační náklady (včetně majetkových daní, pojištění, hospodářské správy, poplatků za údržbu, …)
VíceHrubý výnos (Gross Yield)
Hrubý výnos = hrubé roční nájemné / prodejní cena (nezahrnovat poplatky a daně)
VíceHVAC
Akronym vztahující se na klimatizační kontrolní systém v budovách (Topení = H, Ventilace = V a Klimatizace = AC)
VíceI
Indexace
Pravidelná úprava výšky nájemného v souladu se specifikovaným indexem.
VíceIndexovaný nájem
Dohoda o nájmu, která vyžaduje změny ve výši nájemného na základě zveřejněného záznamu (indexu) o změně cen. Například: Pronajímatel vybírá „indexovaný nájem“ při původním nájemném ve výši 1.000 eur za rok, které je ročně upravováno podle harmonizovaného indexu spotřebitelských cen (HCPI). Má-li HCPI v době pronájmu hodnotu 100 a naroste ve druhém roce o 7, nájemné za druhý rok bude 1.000×1,07 = 1.070 eur ročně.
VíceK
Kancelářská budova
Budova používaná primárně ke komerčním aktivitám, jako například pro administraci a kancelářské služby.
VíceKapitálová hodnota
Tato hodnota představuje hypotetickou hodnotu metru čtverečního nejlukrativnějších prostorů pronajímaných za plnou nájemní hodnotu. Vzorec: Kapitálová hodnota = Roční nejlukrativnější nájemné/Výnos (Yield) Kapitálová hodnota není založena na žádných uskutečněných transakcích.
VíceM
Míra dostupnosti
Míra dostupnosti představuje poměr celkových dostupných podlahových prostorů a Prostorů celkem ke dni průzkumu. Je potřebné explicitně stanovit, na jakou třídu kancelářských prostorů se míra dostupnosti vztahuje.
VíceMíra obsazení
Procentuální poměr dosažený vydělením fyzicky obsazených prostorů ke dni průzkumu celkovou dostupnou podlahovou plochou.
VíceMíra volných prostorů
Celková plocha neobsazených prostorů v poměru k Prostorům celkem, které se nacházejí na trhu. Vzorec: Míra volných prostorů = Volné prostory/Prostory celkem
VíceModerní prostory celkem
Moderní kancelářské prostory celkem představují součet moderních podlahových ploch všech moderních budov v daném území. Tyto jsou běžně definovány jako prostory postavené po určitém datu. Definice prostorů častokrát obsahuje i další kritéria, jako například minimální velikost budovy (například všechny budovy s plochou větší než 1000 m2).
VíceN
Nájemce
Strana, které byla nemovitost pronajata.
VíceNájemcovy úpravy
Nájemcovy úpravy představují změny interiéru budovy s cílem vyhovět konkrétním prostorovým požadavkům klienta. Takové stavební změny se vztahují na jednoduché malby nebo výměnu koberců, ale i na kompletní proměnu interiéru a designu celkového prostoru prostřednictvím nově postavených stěn, příček a elektrických systémů.
VíceNájemné prázdniny
Doba, během níž nájemce neplatí nájemné. Obvykle se netýká záloh na provozní náklady.
VíceNáklady na konstrukci
Typické náklady na konstrukci na metr čtvercový s cílem postavit „shell and core“ kancelářskou budovu, a to za předpokladu, že neexistují žádné výjimečné překážky, které je potřebné překonat. Náklady na konstrukci nezahrnují náklady na demolici nebo čištění areálu.
VíceNejlukrativnější nájemce
Nájemce, který obsazuje největší podíl dostupných prostorů. Hlavní nájemci jsou považováni za schopných splácení.
VíceNejlukrativnější nájemné (Prime Rent)
Prime rent je hypotetické číslo, a ne výpočet založený na konkrétních transakcích, je odrazem názoru utvořeného s ohledem na uskutečněné transakce. Toto by mělo vylučovat jakékoli výjimečné okolnosti nebo jednorázové dohody. Prime rent by mělo představovat typické základní nájemné na otevřeném trhu.
VíceNejlukrativnější výnos (Prime yield)
Prime yield je hypotetické číslo, a ne výpočet založený na konkrétních transakcích. Je odrazem názoru utvořeného s ohledem na uskutečněné transakce. Prime yield by měl představovat výnos, který by investor musel zaplatit v tomto okamžiku za kancelářskou budovu třídy A v prvotřídní lokalitě, která je kompletně pronajata za její aktuální nájemní hodnotu.
VíceNové developerské projekty
Nové budovy, jejichž reálné dokončení spadá do období průzkumu.
VíceO
Obsazené prostory
Toto je plocha prostorů, které jsou fyzicky obsazeny zaměstnanci, příslušenstvím nebo čímkoli jiným. Celková plocha obsazených prostorů je vypočítaná odečtením plochy volných prostorů od plochy celkových existujících prostorů v dané době.
VíceObsazení
Obsazení představuje celkovou podlahovou plochu, která byla pronajatá, předběžně pronajatá, prodaná nebo předběžně prodaná zákazníkům během období průzkumu. Toto je závazek přebírat prostory, ne samotné fyzické obsazení prostorů. Zahrnuje: * Všechny dohody (včetně předběžných pronájmů) musejí být zaznamenány v období, ve kterém byly podepsány. Nezahrnuje: * Obnovy smluv * Prodeje a zpětné pronájmy, neboť v takovém případě nedošlo ke změně obsazení.
VíceOdhad servisních poplatků
Servisní poplatky se vztahují na měsíční/roční sumu, kterou musí nájemce zaplatit pronajímateli, vyšší než základní nájemné. Tyto poplatky mohou zahrnovat bezpečnost, údržbu, stavební pojištění, čištění společných prostorů, úpravy krajiny apod. Odhad by měl odrážet tržní ceny. Položky jako náklady na topení/elektrickou energii, které obvykle platí nájemce přímo, nejsou zahrnuty v odhadu servisních poplatků.
VíceOdhadované hodnoty nájemného
Odhad nájemného, za něž bude v dané době nemovitost na otevřeném trhu s největší pravděpodobností pronajímána.
VíceOffice park
Plánovaný projekt navržený především pro „kancelářské budovy“ a služby, jako například restaurace či kavárny.
VíceP
Pipeline projektů
Pipeline projektů představuje celkovou podlahovou plochu všech projektů, které mají potenciál být v budoucnosti postaveny, protože jim už byla udělena jistá úroveň stavebního povolení.
VícePodnájem
Pronájem poskytnutý nájemcem za podíl účasti na pronájmu. Podnájem se může vztahovat na celou nemovitost nebo na její část, na celé období nájmu nebo na jeho část, a to až do té doby, dokud pronajímatel projevuje zájem o nemovitost. Pronájmy obvykle obsahují klauzuli, která nepovoluje podnájem bez předešlého souhlasu pronajímatele.
VícePovolení na užívaní
Povolení vystavené příslušným místním úřadem zabezpečující vhodnost prostorů k obývání na základě splněných kriterií ohledem zdravotních a bezpečnostních standardů.
VíceProdej a zpětný pronájem
Dohoda, na jejímž základě je nemovitost prodána a simultánně s níž prodejce od kupce získává pronájem nemovitosti.
VícePronajímatel
Strana, která pronajímá nemovitost.
VícePronajímatelná plocha
Hrubá podlahová plocha budovy s výjimkou schodů, výtahových šachet, vertikálních potrubí a balkonů apod.
VíceProperty management
Aspekt tržního odvětví s nemovitostmi zaměřený na marketing, pronájem, management a údržbu cizího majetku.
VíceProperty manager
Člověk odpovědný za management cizích nemovitostí za odměnu. Povinnosti zahrnují vybírání nájemného, údržbu nemovitosti a účetnictví.
VíceProstory celkem
Součet podlahových ploch všech kancelářských budov v daném území. Představuje celkové vyhotovené kancelářské prostory (obsazené a neobsazené).
VícePrůměrná doba pronájmu
Typická doba pronájmu používaná na trhu.
VícePřed-pronájem
Obdržení závazků „pronájmu“ budovy nebo komplexu, dříve než je tato budova nebo komplex dostupný.
VícePředběžná dohoda
Vyjádření zájmu uzavřít „smlouvu“ bez toho, aby byla jakákoli smlouva ve skutečnosti uzavřena. Tato předběžná dohoda nezavazuje žádnou stranu k uskutečnění koupě, prodeje nebo pronájmu.
VícePříspěvek
Indikuje sumu, kterou je pronajímatel nemovitosti připraven nabídnout jako příspěvek k nájemcovým nákladům na úpravy pronajímané nemovitosti. Může však zahrnovat i další výhody, jako například nájemní prázdniny.
VícePůdorys
Uspořádání místností v budově nebo diagram takovéhoto uspořádaní.
VíceS
Smlouva o budoucí nájemní smlouvě
Smlouva o budoucí nájemní smlouvě je smlouva, na základě které se na základě výzvy pronajímatele nebo nájemce (případně obou) druhá strana v určené lhůtě zaváže uzavřít „ostrou“ nájemní smlouvu, jejíž vzor je většinou přílohou smlouvy o budoucí smlouvě; oprávnění vyzvat druhou stranu k uzavření nájemní smlouvy se často váže na splnění určených podmínek, které mohou být i stavebně-technického charakteru.
VíceSpolečné prostory
V případě pronájmu jde o tyto prostory nemovitosti a jejího pozemku, které jsou dostupné všem nájemcům, jako například předsíně, chodby, parkovací místa apod.
VíceSprinkler
Sprinkler je stabilní hasicí zařízení, umístěné zejména v stropním podhledu.
VíceStavba na míru
V případě dohody ohledem stavby na míru se dohodne třetí strana (pronajímatel) s nájemcem na stavbě nemovitosti pro toho nájemce. Smlouva uvádí, že nájemce si nemovitost pronajme na jisté časové období a nájemné zaplatí pronajímateli.
VíceT
Ú
V
Ve výstavbě
Prostory ve výstavbě představují celkovou podlahovou plochu prostorů v nemovitostech, kde se ke dni průzkumu začala konstrukce nového projektu nebo kde probíhá výrazná rekonstrukce.
VíceVolné prostory
Volné prostory představují celkovou podlahovou plochu v existujících nemovitostech, která je fyzicky neobsazená, připravená na obsazení v nejbližších třech měsících (toto období zahrnuje čas na vybavení budovy). Volné prostory zahrnují i prostory v podnájmu.
VíceVyklizení nebytového prostoru
Způsob exekuce vykonatelného rozhodnutí ukládajícího povinnost vyklidit nemovitost, resp. vydat nebo předat nemovitost; jiný způsob vyklizení nebytového prostoru jako exekucí na základě exekučního titulu, není právem dovolen.
VíceVýnos (Yield)
Výnos představuje roční procentuální sumu, jejíž výnos je očekáván díky specifické investicí s ohledem na relevantní fakta.
VíceZ
Základní nájemné
Základní nájemné představuje nájemné splácené nájemcem (bez jakýchkoli slev).
VíceZákonné úroky z prodlení
Zákonné úroky z prodlení jsou úroky, na které má věřitel (kterým může být v konkrétní situaci pronajímatel nebo nájemce) nárok ze zákona, v případě pokud nejsou dohodnuty ve smlouvě.
VíceZmluvné úroky z omeškania
Oprávnění věřitele (kterým může být v konkrétní situaci pronajímatel nebo nájemce) požadovat v případě prodlení dlužníka se splněním peněžitého závazku nebo jeho části z nezaplacené částky úroky z prodlení ve výši dohodnuté ve smlouvě, a to bez zvláštního upozornění.
VíceZpůsob výkonu exekuce
V případě exekučního titulu ukládajícího povinnost k peněžité plnění jde například o srážky ze mzdy a jiných příjmů, přikázání pohledávky, prodej movitých věcí, prodej cenných papírů, prodej nemovitosti nebo prodej podniku a v případě exekučního titulu ukládajícího povinnost na nepeněžité plnění se jedná o vyklízení, odebrání nebo zničení věci na náklady povinného, rozdělení společné věci a poskytování prací a výkonů.
VíceZtráta způsobilosti provozovat činnost
Ztráta způsobilosti provozovat činnost, na kterou se nebytový prostor pronajal je zákonný výpovědní důvod na straně nájemce; doporučuje se zakotvit do nájemní smlouvy ustanovení, podle něhož nájemce nesmí během účinnosti nájemní smlouvy uskutečnit žádné kroky směřující ke ztrátě takového osvědčení, že z problematické dikce zákona nevyplývá žádná odpovědnost nájemce, pokud ztráta způsobilosti byla způsobena jeho zaviněním (v důsledku jeho činnosti nebo nečinnosti).
VíceNové články
Jak si poradit s vybavením zasedacích místností
V zasedacích místnostech se odehrává nespočet pro firmu podstatných setkání. Týmové porady, přijímací pohovory nebo třeba klidně i vánoční večírky. Vybavení zasedaček by proto nemělo zůstat opomenuto.
České studio Perspektiv navrhuje rozlehlé kanceláře v centru Berlína
Architektonické studio Perspektiv míří za hranice České republiky. V srdci Berlína totiž připravuje nové sídlo pro mezinárodního online prodejce nábytku Home24. Kanceláře se budou rozprostírat na šesti patrech o celkové ploše 12 tisíc m² a mají za úkol vyzdvihnout principy diverzity, udržitelnosti, komunity a spolupráce.
Radim Pařík | Strach ve vyjednávání nemá co dělat
Od roku 2003 se pohybuje na vrcholových manažerských pozicích. Jako člen německého představenstva vedl všechna zásadní vyjednávání a řídil strategický rozvoj Kauflandu ve východní Evropě, kdy se mu jej podařilo dostat z červených čísel do černých. I přes to se rozhodl tuto kariéru opustit a začal se věnovat vyjednávání. Absolvoval výcvik vyjednávání americké FBI, programy vyjednávání na Harvardu a na Univerzitě St. Gallen. Radim Pařík je profesionálním vyjednavačem, který se prostřednictvím tréninků rétoriky, vyjednávání a rozvoje manažerů snaží lidem pomáhat a vést je k lepším výsledkům.