Colliers: Co narušuje trh s nemovitostmi?
Jak mají investoři čelit tváří v tvář rychle se měnícímu trhu s nemovitostmi? Ve zprávě společnosti Colliers International pro rok 2016, nazvané A View from the Top (Pohled shora) odborníci vyhodnocují současnou situaci na trzích a uvádějí různé alternativy, z nichž mohou šikovní investoři těžit.
„Pokud bychom měli vyhodnotit příležitosti pro rok 2016, mohli bychom začít dvěma skupinami údajů – veličiny trhu s nemovitostmi, které se změnily, a ty které ne,“ řekl ředitel výzkumného centra Colliers International pro Evropu, Blízký východ a Afriku (EMEA) Damian Harrington. „Úrokové sazby a očekávání, nízká dostupnost investičního produktu, váha kapitálu zaměřeného na nemovitosti, demografické tlaky a celosvětové úsilí dosáhnout výnosu zůstávají stejné. Naproti tomu mezi faktory, které se změnily, patří základní cena nejlepších nemovitostí, zlepšené podmínky pro zadlužení, zvýšená stavební činnost, ale také větší nejistota v geopolitické a makroekonomické oblasti,“ vysvětlil Harrington.
Nejistota v geopolitické a makroekonomické oblasti znamená pro trh s nemovitostmi v roce 2016 nejvýraznější změnu, a to především v Evropě, kde se od roku 2015 významně zvýšilo ohrožení destabilizující Evropskou Unii. I přes tyto kolísavé podmínky průzkum mezi investory Colliers Global – Investor Outlook – vydaný ke konci roku 2015 poukázal na fakt, že více než polovina globálních investorů plánuje během roku 2016 svá portfolia nemovitostí rozšířit, ačkoli jen necelá polovina má v úmyslu více riskovat.
Větší počet investorů zamýšlejících rozšířit svá portfolia jde ruku v ruce s navýšením objemu kapitálu zaměřeného na nemovitosti. Na trhu, kde se stále zmenšuje množství nemovitostí vhodných k investování, jsou však investoři nuceni uvažovat jak o alternativních typech nemovitostí k investici, tak i o lokalitách, kde nepanuje tak silná konkurence nebo kde je potenciál růstu. Tuto změnu motivují také vnější trendy, jako jsou stárnutí populace, zvyšující se podíl obyvatel žijících ve městech a obyvatel s přístupem k informačním technologiím nebo rušivé role technologií.
V důsledku uvedených skutečností se na evropských trzích zvýšil podíl „alternativních“ aktiv, mezi nimiž jasně vedou investice do rezidenčních nemovitostí. Koncem roku 2015 podíl těchto investic překonal investice do nemovitostí průmyslových a logistických a dosáhl tak v celkovém pořadí třetího místa. S podílem 13,7 % je za investicemi do kancelářských prostor (42,2 %) a do maloobchodních prostor (26,4 %). Podíl investic do průmyslových a logistických nemovitostí (9 %) jen těsně překonal podíl investic do hotelů (8,7 %), čímž celkový podíl investic do alternativních nemovitostí dosáhl 22,4 %. Další změnu způsobila nedostatečná nabídka nemovitostí na trhu – v průběhu roku 2015 po celé Evropě prudce, téměř o 40 %, vzrostly akvizice pozemků a stavebních projektů.
Trh ve střední a východní Evropě ale funguje odlišně. Kancelářské (40 %) a maloobchodní (37 %) prostory sice zůstávají i zde dominantními složkami trhu, ale podíl průmyslových a logistických nemovitostí si suverénně udržel třetí místo – s celoevropskou distribuční silou trhů jako Polsko, Česká republika a Slovensko dosáhl téměř 13 % celkového objemu. Sektor hotelů rovněž v celém regionu také ožil a dosáhl sedmiprocentního podílu na trhu, avšak investice do rezidenčních nemovitostí se na trhu sotva projevily – jejich podíl činil pouhá tři procenta. Tato fakta zdůrazňují, jak odlišně působí obecné vnější trendy na různé trhy v kontextu fungování těchto trhů, místní ekonomiky, kultury, geopolitických skutečností a právních úprav.
Kombinace technologických inovací, demografických tlaků a s tím souvisejících změn ve spotřebitelských vzorcích a chování na pracovišti dává vzniknout nové generaci nemovitostí odvozených od něčeho, co by se dalo souhrnně označit jako ‚velcí narušitelé trhů‘. Nové segmenty jako hotelnictví, zdravotnictví, volnočasové aktivity a vnitroměstské logistické prostory a další nemovitosti se smíšenými účely, jejichž význam po celé Evropě narůstá, pokládáme za legitimní druhy aktiv a stále důležitější investiční příležitosti.
Pronajímatelé kancelářských prostor by se měli inspirovat příkladem zaměstnavatelů, kteří reagují na technologické změny a pružné definice náplně práce. Obstojí vaše kancelářské portfolio v měnících se pracovních podmínkách?
„Tento vyvíjející se přístup k zaměstnávání a využívání kancelářských prostor umožňuje vznik mnoha nových příležitostí,“ řekl ředitel Colliers International pro Českou republiku Omar Sattar. „Zvážíme-li nový způsob využití nadbytečných kanceláří, můžeme tak zvolit chytré řešení, i vzhledem ke vzrůstající poptávce po prostorách využívaných pro účely městské logistiky, hotelnictví či různé alternativní účely. Skutečnost, že tuto změnu podporují dlouhodobé elementární faktory včetně významných demografických změn, tržního chování a technologických inovací, dokazuje, že tyto nové příležitosti je třeba brát vážně,“ doplnil Sattar.
„Vyhledávání nových příležitostí výše uvedeného typu a jejich pohotové využití je klíčové pro udržení předních pozic i v roce 2016,“ řekl Harrington. „Například strukturální změna a integrace sektorů maloobchodu a logistiky představuje jednu z oblastí, které se rychle mění, postupují dál a vytvářejí tak mnoho nových druhů aktiv. Za úvahu také stojí nové přístupy k maloobchodu, kde se stále více mísí volnočasové činnosti a nakupování a společně tak tvoří cílový zážitek.“
Zdroj: Colliers International