Colliers: Hlavní Tier 2 trhy Evropy
Společnost Colliers International vydává svoji novou zprávu s názvem “Closing the gap”, která se zabývá posouzením ochoty investorů přijmout rizika plynoucí z investování na hlavních Tier 2 trzích východní Evropy. Dochází skutečně ke zmenšování a stírání rozdílů mezi Tier 1 a Tier 2 trhy v této oblasti?
Východoevropské Tier 1 země, kam jsou řazeny Rusko, Polsko a Česká Republika, jsou v nedávné době co do charakteru investičních trhů vnímány jako vice aktivní a s lepší dostupností dluhových zdrojů. Naopak hlavní Tier 2 země, kam řadíme Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko mají poněkud odlišný rizikový profil a rysy, díky čemuž jsou mimo zájem mnoha investorů, obzvláště pak těch, kteří hledají investice do aktiv kategorie core a core plus. Nicméně nedávná zjištění poukazují na oživení aktivity na hlavních trzích Tier 2 - v Maďarsku, Rumunsku a Bulharsku.
Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, k tomu řekl: „V Maďarsku došlo ke změně postoje některých bank k financování nemovitostních transakcí, a to jak s ohledem na podmínky dostupnosti bankovních zdrojů, tak jejich ceny a další podmínky. Maďarské hospodářství se postupně zotavuje a aktuální yieldy u prvotřídních kancelářských prostor, které jsou na úrovni 7,75 %, nabízejí atraktivní rozdíl 200 bazických bodů (bps) oproti výnosům maďarských dluhopisů, což je nad historickými sazbami dosahovanými jak před, tak po krizi“
Zpráva také poukazuje na to, že bulharský HDP se po vstupu země do EU v roce 2007 dobře adaptoval na nové podmínky. Z pohledu míry výnosu (vyjádřeno přes yield) převyšují bulharská aktiva, resp. komerční výnosové nemovitosti (CRE), svojí výnosovou prémií hranici tří procent oproti míře výnosu lokáních desetiletých státních dluhopisů, což je z makroekonomické perspektivy velmi pozitivní zpráva. Rozdíl míry výnosu (yieldu) prvotřídních komerčních prostor obchodovaných v rámci transakcí v Rumunsku ve srovnání s mírou výnosu rumunských státních dluhopisů je stejně jako v Bulharsku na úrovni kolem 300 bazických bodů (bps). Tento fakt vrhá i na rumunský trh příznivé světlo z makroekonomického pohledu investorů. Nicméně, obě zmíněné země mají společnou nízkou dostupnost dluhových zdrojů financování a vysoké ceny těchto produktů.
Provedeme-li však srovnání těchto trhů s Tier 1 trhy v regionu i v širší Evropě, pak sdělení o míře výnosu (yieldu) v minulém odstavci je ještě zjevnější. Rozdíly v míře výnosu (yieldu) oproti městům jako jsou např. Varšava, Praha nebo i ode dna se po krizi odrazivší Madrid, činí přinejmenším 200 bazických bodů (bps). Stejně tak důležité je podotknout, že hodnota nemovitostí v těchto Tier 2 městech nedosahuje svých nejvyšších hodnot a že trh kancelářských prostor konečně začíná vykazovat známky oživení a odrazu ode dna, kde poměrně dlouho setrvával; je to vidět i na rostoucí poptávce a absorpci kancelářských prostor, což vede ke snižování míry neobsazenosti.
Damian Harrington k tomu říká: „Objevujeme první viditelné známky toho, že tyto Tier 2 země začínají zmenšovat a stírat rozdíly co do míry výnosu oproti Tier 1 zemím. Na jedné straně došlo k obecnému zlepšení makroekonomických podmínek, což se odráží v nižších mírách výnosu u státních dluhopisů, zvýšené míře poptávky a také vyšší míře absorpce kancelářských prostor. Na druhé straně však externí vnímání tamních politických režimů zůstává s otazníkem, a přestože se podmínky v bankovním sektoru obecně zlepšují, získání dluhových zdrojů je stále obtížným úkolem.“
Bude zřejmě nutné, aby došlo ještě k dalšímu poklesu míry výnosů (yieldů) pro to, aby to podpořilo chuť investorů se na trhy Tier 2 zemí, jakými jsou Maďarsko, Rumunsko a Bulharsko, vrátit. Obecné vnímání a nálada investorů je dnes taková, že tyto trhy stojí za úvahu jakožto cílové místo, kam investovat.
Zdroj: Colliers, Ilustrační foto: Stock.xchng