Colliers: Investoři chtějí kanceláře

V roce 2012 byly v České republice uzavřeny investiční transakce za celkem 610 milionů EUR. Kancelářský sektor  se na celkovém objemu podílel 61 %, z toho se přibližně 90 % objemu transakcí uskutečnilo v Praze, což dokazuje pokračující popularitu hlavního města. Klíčové obchody zahrnovaly koupi sídla Rádia Svobodná Evropa společností L88 LLC a kancelářské budovy City Green Court společností DEKA Immobilien. „Vzhledem k plánovaným „aktivním“ investičním transakcím očekáváme, že celkový objem transakcí v roce 2013 překročí 610 milionů EUR dosažených v loňském roce,“ řekl Omar Sattar, generální ředitel Colliers International v České republice. „Zdá se, že výnosy z nejkvalitnějších nemovitostí se ustálily a je jen nepatrná šance, že se v průběhu tohoto roku sníží nebo zvýší.“

V roce 2012 bylo dokončeno srovnatelné množství kanceláří jako v roce 2011, ale poptávka byla o 16 % nižší. Praha 5, 8 a 4 byly z hlediska poptávky nejoblíbenějšími lokalitami, zatímco nájemné a míra neobsazenosti v metropoli zůstaly v podstatě stabilní. Také v roce 2013 bude probíhat spekulativní výstavba kancelářských budov, což zdůrazňuje důvěru developerů zejména v klíčové oblasti Prahy. I když je to povzbudivé, Colliers předpokládá, že jedním negativním vedlejším účinkem bude mírné zvýšení míry neobsazenosti v krátkodobém, resp. střednědobém horizontu. Zajímavostí také je, že investičnímu trhu dominoval tuzemský kapitál, který dosáhl přibližně 47 % celkové hodnoty transakcí. Aktivita tradičních institucionálních investorů byla v útlumu s výjimkou nákupů uskutečněných Deka Immobilien a VIG.

Další klíčové závěry zahrnují:

Kancelářský trh:

• Nabídka kanceláří v Praze se v roce 2012 rozšířila o 98 000 m2 v 11 nových budovách, což představuje stejný objem jako v předchozím roce (98 700 m2), celkově je v Praze nyní 2,88 milionu m2 kanceláří. 37 % nových prostor bylo dokončeno v Praze 8, následuje Praha 4 s 26 % a Praha 5 s 24 %. Mezi největší dokončené budovy patří River Garden I (16 918 m2) v Praze 8 developera HB Reavis, City West A2 (15 236 m2) v Praze 5 developera Finep a City Green Court (15 100 m2) v Praze 4 developera Skanska Property.
• Ke konci roku 2012 dosáhla míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze 12 % (345 500 m2 volných kanceláří), což je stejný výsledek jako na konci roku 2011.
• Základní nájemné prostor nejvyšší kvality ve všech oblastech Prahy zůstalo v roce 2012 beze změny. Nájemné v centru města dosahovalo 20 – 21 EUR za m2/měsíc, ve vnitřní části města 15 – 17,5 EUR za m2/měsíc a ve vnější části města 13 – 14,5 EUR za m2/měsíc.
• Colliers očekává, že výše nájemních pobídek / finančních úspor zůstane velmi důležitou součástí vyjednávání nájemních podmínek v roce 2013. Kromě toho energeticky úsporné a efektivní budovy získají výhodu oproti ostatním budovám a můžeme tak být svědky většího počtu stěhování z budov kategorie B doefektivnějších nových nebo zrekonstruovaných budov kategorie A.

„Pražský kancelářský trh opět zažívá spekulativní výstavbu, což je povzbudivé znamení a známka zásadní důvěry v pražský realitní trh,“ řekl Omar Sattar. „Deset kancelářských budov, které jsou v současné době ve výstavbě, jsou stavěny v souladu s udržitelnými ekologickými standardy BREEAM nebo LEED.“

Průmyslový trh:

• Nabídka průmyslových nemovitostí se během roku 2012 zvýšila o 212 600 m2, zatímco míra neobsazenosti klesla na 6,9 %, protože poptávka vzrostla na 892 000 m2, což bylo pouze o 4 % méně než v rekordním roce 2010. 90% prostor bylo pronajato již před dokončením a společnosti z automobilového průmyslu uzavřely tři největší nájemní transakce.
• Objem moderních průmyslových prostor v Praze se v průběhu roku 2012 zvýšil o 58 000 m2 a na konci roku dosáhl 1,64 milionu m2, což představuje 40% podíl na celkovém objemu průmyslových prostor v České republice. Region Jižní Moravy zůstává druhým nejrozvinutějším trhem s celkovou nabídkou více než 701 000 m2 a plzeňský region se řadí na třetí místo s celkovými 581 670 m2.
• Nejvyšší míra neobsazenosti je v Olomouckém kraji (16 %), a to především kvůli neobsazenosti v CTParku Hranice, a ve Středočeském kraji (11 %), kde se většina volných prostor nachází v CTParku Divišov. Ačkoliv neobsazenost poklesla také na pražském trhu (z 8,75 % ve 3. čtvrtletí na 7,85 na konci roku), nabízí česká metropole i nadále nejvíce volných prostor (128 850 m2) kvůli celkovému objemu prostor v tomto regionu.
• Colliers věří, že v roce 2013 budou trhu i nadále dominovat předpronájmy, ale několik developerů začne stavět i spekulativně, a velká část nových prostor bude postavena na míru podle specifických požadavků nájemců. Očekává se, že celková poptávka bude o něco menší než v roce 2012, ale v souladu s rokem 2011.

Zdroj: Colliers International, Foto: City Green Court