Colliers: Východoevropský trh kanceláří

Rusko a Polsko

Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, komentuje: “Změny ekonomického růstu vždy přesně naznačují budoucí vývoj poptávky na daném trhu. V minulosti se již potvrdilo, že když HDP klesá, objem poptávky se také snižuje, ale nastává zde šesti až dvanácti měsíční zpoždění. Pro rok 2013 je v Rusku predikován stabilní růst HDP, takže v dalším roce nadále očekáváme výrazný objem poptávky v Moskvě a Petrohradu. Naopak ve Varšavě, kde i přes ekonomickou prognózu na rok 2013 indikující růst HDP o 2,5 %, což představuje v meziročním srovnání pokles, očekáváme nižší poptávku v druhé polovině tohoto roku. V kombinaci se značným nárůstem objemu prostor ve výstavbě, předpokládáme v krátkodobém horizontu převis nové nabídky, který ve Varšavě zachová stoupající míru neobsazenosti. To by mohlo znamenat pokles nájemného u budov nejvyšší kvality na konci roku.

Pětiletý nájemní cyklus

Zatímco trhy ve střední a východní Evropě by mohly zaznamenat pokles nájemní aktivity v druhé polovině tohoto roku, je zde ještě jeden významný faktor, který může ovlivnit tyto trhy v roce 2014. Kancelářské trhy východní Evropy fungují na pětiletém nájemním cyklu a poslední tři roky celkové poptávky velmi silně reflektují objem pronájmů za příslušné období před pěti lety. Pokud je rok 2009 odpovídajícím ukazatelem pro rok 2014, mohli bychom zaznamenat 33% propad poptávky v roce 2014, pokud nedojde k oživení ekonomiky.

Nejpravděpodobnější dopad, zejména na trzích s aktivní výstavbou nových projektů, které jsou již z velké části předpronajaté, bude zvýšený tlak na obsazenost v méně kvalitních stávajících objektech. Vzhledem k narůstající preferenci moderních a funkčních kancelářských prostor, nebudou již existující budovy odpovídat novým požadavkům, a to zejména ty v oblastech s vysokou mírou neobsazenosti, takže se stanou přebytkovými, pokud neprojdou výraznou renovací. Výkonnost trhu bude záviset na tom, jak budou projekty ve výstavbě spravovány.

Klíčové závěry zahrnují:

• Ekonomický růst ve střední a východní Evropě klesá – V roce 2012 zaznamenal kancelářský trh v Budapešti jako jediný v regionu CEE  pokles nájemného, a to o 10 % za celý rok. Čisté efektivní nájemné v Bratislavě a Praze zůstalo během roku beze změny, tak jako tomu bylo i v předchozích třech letech. Pouze Polsko zaznamenalo růst čistého efektivního nájemného, navzdory zvýšení neobsazenosti během roku, které bylo způsobené značným nárůstem nově dokončených prostor.
• Navzdory snaze o návrat silného růstu se předpokládá, že ve střední a východní Evropě dojde během roku 2013 k poklesu ekonomiky. V Polsku, ekonomickém tygrovi regionu CEE v posledních letech, se očekává snížení růstu HDP o polovinu na 2,5 %. Pokles HDP na 1,5% se očekává v Rumunsku a Slovensku, v České republice a Maďarsku je předpokládána stagnace. V průběhu tohoto roku bude nájemné na všech trzích v různé míře čelit tlaku na snížení. Varšava je trhem, kde s největší pravděpodobností dojde k poklesu čistého efektivního nájemného u prostor nejvyšší kategorie. Křivky nájemného v Bukurešti, Budapešti a Bratislavě jsou již na, nebo blízko spodní hranice a nebudou se tudíž příliš měnit, a to i přes vysokou neobsazenost jak v Bukurešti, tak Budapešti. Historie naznačuje, že nájemné v Praze zůstane stabilní, i když je zde znatelný propad poptávky.
• Zlepšující se podmínky v jihovýchodní Evropě - Ekonomiky trhu jihovýchodní Evropy by se měly odrazit od stagnujícího až negativního vývoje z roku 2012. Chorvatsko, Srbsko a Bulharsko by mohly profitovat z oživení hospodářského růstu v roce 2013, s očekávaným pozitivním růstem HDP o 1 – 3 %. Ještě lépe by se mohla situace vyvíjet v Chorvatsku, pokud by země vstoupila do EU. To by mělo vyústit ve stabilní míru neobsazenosti a sazby nájemného, ačkoliv v krátkodobém horizontu by úpravy celkové nabídky prostor v Záhřebu a Tiraně mohly způsobit růst neobsazenosti, a tím vyvolat tlak na snižování základního nájemného prostor nejvyšší kategorie. V Řecku se ale kvůli pokračující restrukturalizaci ekonomiky očekává další těžký rok.
• Rusko a Ukrajina si udržují pozitivní výhled růstu - V Rusku se v tomto roce předpokládá pozitivní růst HDP o 3,5 %, což odpovídá tempu růstu z roku 2012. Ve dvou ruských městech – Moskvě a Petrohradu – se to s největší pravděpodobností projeví v poklesu neobsazenosti, protože poptávka převyšuje novou nabídku, ačkoliv nájemné v Moskvě zřejmě v roce 2013 poroste. Krátkodobý převis nové nabídky v Kyjevě však pravděpodobně povede ke krátkodobému zvýšení neobsazenosti a tlaku na snižování nájemného.

Zdroj: Colliers International, Foto: PSJ Rusko