DTZ: Developeři vzali centrum útokem
Takový objem výstavby nových kanceláří centrum Prahy zažilo naposledy v druhé polovině 90. let. Také letošní množství rekonstruovaných administrativních prostor pravděpodobně překoná údaj z roku 2006. Převedeno na metry čtverečné, bude letos na pražský trh kancelářských ploch dodáno jen na Praze 1 zhruba 58 600 m2, rekonstrukce tvoří asi čtvrtinu tohoto objemu. Jen pro srovnání: v nejsilnějším období 90. let se nabídka rozrůstala v průměru o 38 000 m2. Vyplývá to z dlouhodobých statistik mezinárodní poradenské společnosti DTZ.
„Můžeme hovořit o boomu, který se odrazí i na výši požadovaného nájemného. V nabídce projektů, jež budou dokončeny letos nebo v roce 2014, vidíme značný konkurenční překryv – týká se například rekonstrukcí činžovních nebo měšťanských domů s plochou několika tisíc čtverečných metrů, které budou zřejmě cílit na podobnou skupinu nájemců,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ. Podle ní navíc společnosti s poptávkou přesahující 3 – 4 000 m2 často vyhledávají lokality mimo centrum (už kvůli dostupnosti automobily), anebo novostavby. Stále početná skupina nájemců však vyhledává centrum města z důvodů prestiže a kontaktu s klienty. Jde především o nájemce z řad poradenských firem či právnických kanceláří. Letos otevře Penta své Florentinum se 43 000 m2, z čehož je však již nyní 75 % pronajato, či před podpisem. V příštím roce CPI Quadrio na Národní třídě s více než 16 000 m2 administrativních ploch.
Pokud budou v termínu dokončeny všechny aktuální projekty, přesáhne nabídka kancelářských prostor na Praze 1 půl milionu čtverečných metrů do konce letošního roku. Centrum Prahy je tak aktuálně nejživějším důkazem developerské aktivity, která zasáhla celou metropoli: ve fázi výstavby je už téměř 321 000 m2 v administrativních budovách, což je nejvíce za uplynulých 5 let. Tempo výstavby je srovnatelné s obdobím, kdy pražský kancelářský trh rychle expandoval v letech 2002 – 2009. V drtivé většině se jedná o spekulativní výstavbu bez předem zajištěného nájemce. I když se rozdíly v předpronájmech mezi jednotlivými projekty výrazně liší, ke konci srpna 2013 z celkově rozestavěné kapacity bylo předpronajato pouze 20 %.
Důvodů této horečnaté činnosti je několik: výstavba se týká dlouho chystaných projektů, které od menších developerů koupily kapitálově silné společnosti, v některých částech Prahy také citelně chybí větší kancelářské plochy v jednom celku (nad 5 000 m2). Příčinu je třeba hledat i ve vysokém konkurenčním boji o nájemce, kdy výhodou je již stojící objekt, nebo v příznivých cenách prací stavebních firem, které se propadají do stále hlubší recese. Uvedené aspekty vedly podle DTZ k tomu, že stavební práce započaly na budovách i v těch částech Prahy, kde byl kancelářský development utlumen – zejména na Praze 6 a 7.
„Silní developeři hledí dopředu a nyní zahájené stavby připravují k uvedení na trh v druhé polovině roku 2014 nebo na začátku 2015, kdy jsou ekonomické prognózy daleko příznivější než nyní,“ říká Jaromír Smetana, Business Development Director DTZ. Jak ale dodává, například na Praze 4 je už nyní problém pro poptávajícího nájemce zajistit kvalitní rozsáhlejší plochy: „Na papíře si lze vybírat třeba z patnácti projektů, ale skutečně stojí tři. Aby si developeři vylepšili svou vyjednávací pozici a atraktivitu, pouští se do rizika spekulativního developmentu."
Pokud se podíváme na výše nájemného v centru Prahy, ty nejvyšší dosahují 20 – 21 EUR/m2/měsíc. Podle DTZ je pravděpodobné, že nabídka velkého množství nových, vzájemně si konkurujících kancelářských projektů bude mít za následek tlak na snížení dosahovaných nájmů. Případně přinutí developery lákat nájemce atraktivními pobídkami, jež budou mít zásadní vliv na tzv. efektivní nájemné.
Zdroj: DTZ, Ilustrační vizualizace: Florentinum