DTZ: Firmy šetří a přejednávají smlouvy

Pro poradenské a realitní společnosti zaměřené na pronájmy na trhu kancelářských prostor v České republice byl celý rok 2012 ve znamení vysoké aktivity. Loňská bilance realizovaných pronájmů byla třetí největší v 15leté historii tohoto segmentu v Praze – celkově více než 273 000 m2. Přesto došlo v poměru k celkovým sjednaným pronájmům pouze k malému podílu stěhování. Důvod? Podle poradenské společnosti DTZ výsledek ovlivnilo robustní přejednávání nájemních smluv (renegociace) a v nepřímě úměře nízké procento nových pronájmů. „Pro řadu firem je překážkou stěhování. Tento proces mají spojený s vyššími náklady i časovými investicemi. Pronájem nových prostor tak musí nájemcům dávat i s těmito výdaji jednoznačnou finanční logiku,“ vysvětluje Pavel Domalewski, vedoucí oddělení zastupování pronajímatelů v DTZ. V posledním čtvrtletí 2012 tvořily renegiociace na souhrnném objemu transakcí 45 %, podobně tomu bude pravděpodobně i v prvních měsících letošního roku (Graf: Roční podíl renegociacích na celkové hrubé realizované poptávce (2003 – 2012)).

Loňský podíl přejednaných nájemních smluv je nejvyšší za posledních deset let. To reflektuje zmíněnou sníženou ochotu firem ke stěhování a k nové dohodě se stávajícím majitelem. Vysoké procento renegociací je rovněž odrazem silných let 2006 – 2008, kdy na pražský kancelářský trh přicházelo mnoho nových subjektů.  Velké stěhování (nad 4 000 m2) minulý rok v rámci trhu realizovaly pouze společnosti ADP a Unilever.  

Vývoj kancelářského trhu je v Praze kontinuální, racionální, a bez razantních výkyvů v žádném sledovaném parametru. V souladu s predikcemi DTZ nepotvrdil ani rok 2012 skokový nárůst neobsazenosti, která se už 1,5 roku pohybuje kolem 11,5 – 12 %. Znamená to, že nové přírůstky ploch jsou v naprosté rovnováze s realizovanou poptávkou. A to přibližně 100 000 m2 ročně.

Praha už také delší dobu nezažívá žádnou masivní výstavbu. Z velké části jde o menší projekty do 10 000 m2 či, dostavby developerských celků nebo jejich další etapy – například jedinou větší dokončenou budovou se v roce 2013 stane Florentinum na Praze 1. Do budoucna bude také určující i vyšší podíl spekulativního developmentu administrativních budov, bez zajištěných nájemců. Platí to v případech River Garden Office II/III (22 200 m2) i S9 Florenc (2 850 m2) v Praze 8, oba zahájené v posledních měsících roku 2012. Ve stejném období začala i realizace City West C1 a C2 (celkově 24 000 m2) v Praze 5. Do těchto prostor na pražských Stodůlkách by se však po dokončení v roce 2014 měla stěhovat centrála společnosti Vodafone.

„Hovoříme-li o dalších trendech, pak nadále pokračuje preference udržitelné architektury a výstavby. O certifikaci usiluje šest ze sedmi projektů a označení LEED nebo BREAM se už stalo standardem. Ostatně, ne náhodou se staví výhradně na Praze 1, 4 a 8, což jsou lokality v souladu s certifikacemi kvalitně obsloužené veřejnou dopravou,“ doplňuje Václav Bouček, vedoucí oddělení zastupování nájemců v DTZ.

Zdroj a graf: DTZ, PRF, Vizualizace: City West