DTZ: Investice do komerčních nemovitostí
Pokud se naplní odhad mezinárodní poradenské společnosti DTZ, bude letošní rok s investicemi do komerčních nemovitostí ve výši 2 miliard EUR (cca 55 miliard Kč) třetím nejúspěšnějším od roku 2003. Vše tomu nasvědčuje: do konce září změnily majitele v České republice kancelářské, maloobchodní, skladové nebo víceúčelové objekty v hodnotě více než 1,5 miliardy EUR. A poslední měsíce roku na investičním trhu dlouhodobě patří k těm nejaktivnějším. „Očekáváme ještě dokončení několika akvizic nákupních center jak v Praze, tak v regionech,“ upřesňuje Ryan Wray, Business Development Director v pražské pobočce DTZ. Vyšší investiční objemy vykázal tuzemský trh nemovitostí jen v letech 2007 a 2011. V prvém případě šlo o 2,6 miliardy EUR, v druhém o 2,2 miliardy EUR. Letošní výsledky podle DTZ svědčí o důvěře investorů ve stabilitu tuzemského realitního prostředí i v sílící ekonomiku.
Investoři disponující stále značným množstvím kapitálu však v současnosti narážejí na nižší dostupnost kvalitních nemovitostí. Aktuálně je sice na trhu množství nových projektů, především v kancelářském segmentu ovšem stoupá neobsazenost, což tlačí nájmy dolů. Nůžky mezi investičním výnosem z prvotřídních nemovitostí a výnosem z nemovitostí, kde je třeba ještě zvýšit přidanou hodnotu, tak zůstanou rozevřené.
Dobře prodejné budou zavedené projekty v dobré lokalitě. Investoři se nadále snaží hledat i mezi průmyslovými a maloobchodními nemovitostmi. Případně se soustředit na již obchodované nemovitosti: letos se to týká například Euro Astra Paláce, který koupil původní vlastník v roce 2004, majitel portfolia VGP se změnil v roce 2011, Rudná Business Park měl Heitman v držení od 2003. „Spousta nového kapitálu se nadále nikam neumístila a investoři mají ambiciózní plány. Přetlak zájmu o logistiku a retail se bude muset přelít i do kanceláří. S výhradou, že investoři budou chtít zaujmout konzervativní postoj k dlouhodobě udržitelné pronajímatelnosti,“ odhaduje další vývoj Ryan Wray.
Aktuálně však investoři vyhledávají příležitosti v segmentu logistiky a špičkových kancelářských nemovitostí v Praze. Portfolia skladových areálů nabízejí podle DTZ výbornou možnost diverzifikace pro silné mezinárodní investory s přebytkem kapitálu. Ostatně, dvě největší transakce 3. čtvrtletí spadají právě do segmentu industriálních nemovitostí: PointPark Properties koupili za 523 milionů EUR portfolio VGP Parků, Prologis pak získal za 80 – 100 milionů EUR Rudná Business Park. Nové majitele však mají rovněž Panattoni Park Prague Airport či Tulipán Parku Praha. „Akvizice skladových a průmyslových nemovitostí si tak ve třetím čtvrtletí připsaly 84% podíl,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ.
Skladové prostory s dlouhodobě zajištěným příjmem z nájmů dosahují výnosy ve výši 7,5 %. Výjimečný prodej portfolia logistických parků zaznamenal výnos ještě nižší, vzhledem ke svému rozsahu. Prvotřídní kancelářské nemovitosti dosahují výnosy ve výši 6 %, obchody na nákupních třídách se pohybují kolem 5,5 %, špičková nákupní centra pak 6 %. DTZ předpokládá, že by výnosy již měly zůstat stabilní do konce roku.
Pokud jde o původ investičního kapitálu, ve třetím čtvrtletí měli na českém trhu drtivou převahu američtí investoři (79 %) a stejně tomu bylo i v prvních devíti měsících (49 %). S výrazným odstupem následují němečtí investoři s 8% podílem ve třetím čtvrtletí 2014. Nejvíce nakupovaly realitní a developerské společnosti a správcové fondů.
DTZ zaznamenalo ve třetím čtvrtletí devět investičních transakcí. Oproti předchozím čtvrtletím se zvýšil podíl větších transakcí, kde jsou jedna transakce nad 500 mil. EUR, tři v rozsahu 50-100 mil. EUR a dvě v rozmezí 20-50 milionů EUR. Dvě transakce byly uzavřeny v segmentu 0-10 milionů EUR a jedna v rozsahu 10-20 mil. EUR.
Zdroj: DTZ, Ilustrační foto: Freeimages.com