DTZ: Investice do skladů stoupají
Největší zájem o průmyslové nemovitosti za poslední tři roky provází evropský investiční trh. Meziroční nárůst aktuálně činí kolem 20 %, jedná se o největší nárůst od poloviny roku 2010 - v prvním pololetí investoři koupili distribuční centra nebo výrobní prostory za 6,8 miliardy EUR, což činí 12 % na celkovém investičním objemu v Evropě. Podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ překvapivě pozitivní výsledek ovlivnily zejména dvě obří transakce: norská Norges Bank (penzijní fond Norwegian Government Pension Fund Global) vstoupila do joint venture s developerskou společností Prologis. Hodnota obchodu, jenž se týká 11 zemí a nemovitostí s celkovou plochou 4,5 milionu m2, dosáhla 1,2 miliardy EUR. Rovněž druhá akvizice se týká pensijních fondů: kanadský Public Sector Pension Investment Board za 974 milionů EUR vstoupil do britské developerské společnosti SEGRO, která je v rámci logistických center činná po celé Evropě.
„Pokud i tak konzervativní a opatrné investiční fondy, jako jsou ty penzijní, vstupují do industriálního segmentu, nejde o náhodu. Vidíme za tím důvěru v evropské hospodářství i spotřebu. Také další transakce naznačují, že investory zajímají nejen sklady, ale i prostory pro výrobu,“ komentuje výsledky Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Consulting & Research DTZ.
Rok 2013 přinesl několik investičních transakcí v průmyslovém sektoru rovněž v České republice. V první polovině roku tvořily investice do skladových a průmyslových nemovitostí 16 % z celkového objemu investic, podíl pak ve třetím čtvrtletí poklesl na 14 %. V loňském roce to byly pouhá 4 procenta. Největší transakcí v logistickém segmentu bylo již výše zmiňované spojení Norges Bank a Prologis, dále také spojení SEGRO s kanadským fondem či prodej budovy v Karlovarská Business Parku pronajaté společnosti Lindab.
Dominantní pozici v očích investorů zaujímá trh průmyslových prostor ve Velké Británii. Jen za první pololetí letošního roku změnily majitele sklady a výrobny za 1,8 miliardy EUR. Významný nárůst investic do logistiky zaznamenali analytici DTZ v Německu, kde se objem akvizic meziročně zvýšil o 63 % na 1,4 miliardy EUR. Pro celkové klima na investičním trhu je signifikantní, že v obou zemích se snížila průměrná hodnota transakcí (většina obchodů je na úrovni pod 80 milionů EUR), ale razantně vzrostl jejich počet. To platí rovněž pro Francii nebo Švédsko.
Pod rovnou třetinou investičních nákupů na evropském kontinentě stojí investiční společnosti. Zároveň se však v prvním pololetí objevily nové typy investorů – například právě penzijní fondy jako Norges Bank nebo PSP a další kapitálově velmi silné fondy. Podle analytiků DTZ to svědčí nejen o přílivu značného množství investičního kapitálu do Evropy, ale rovněž o stabilním a pro mnohé investory atraktivním potenciálu industriálních nemovitostí.
„I konzervativní fondy se striktní investiční politikou vidí v logistice i výrobě na evropském kontinentu velkou příležitost a šanci zpestřit a diverzifikovat svá portfolia. Bez prognózy postupného zotavování průmyslu nebo zvyšování spotřeby obyvatel by tomu tak jistě nebylo,“ dodává Ryan Wray, Business Development Director a vedoucí oddělení Capital Markets v DTZ. Jeho slova dokládá nedávný odhad The Economic and Social Research Institute (ESRI), podle nějž mezi léty 2014 až 2016 porostou spotřební výdaje Evropanů mezi 0,1 – 1,8 %. Nejrychleji ve střední Evropě a Skandinávii, stagnovat či dokonce mírně klesat budou ve Španělsku a Řecku.
Byla-li zmíněna atraktivita průmyslových nemovitostí, je třeba doložit ji i na výnosech. Ty zůstávají již delší dobu beze změny, ovšem v poměrně značném rozpětí. Dosahované výnosy pro špičkové nemovitosti v nejlepších lokalitách jsou nejnižší ve skladech londýnského letiště Heathrow, a to 5,75 %. Nejvyšší jsou s 10 % státy v Pobaltí. Sekundární trhy, kam spolu s například Mnichovem, Varšavou nebo Bruselem patří také Česká republika, vykazují výnosy mezi 7 – 8 % dle velikosti a lokality nemovitosti. Očekáváme, že v České republice by výnosy pro špičkové dlouhodobě pronajaté skladové a výrobní nemovitosti měly v následujícím roce zůstat stabilní na 8 %.
Zdroj: DTZ, Ilustrační foto: Prologis