DTZ: Závod developerů v Praze
Přes 284 000 m2 nových kanceláří bylo na konci června rozestavěno v Praze. Jde o více než dvojnásobný objem ve srovnání se stejným obdobím v roce 2010 a zhruba o 85 % vyšší než vloni před létem. Aktuálně tak podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ vzniká největší množství nových kanceláří od krizového roku 2008/2009, přičemž mnohé z nich vyrůstají bez zajištěných předpronájmů, na spekulativní bázi.
Aktivní nabídky společnosti PASSERINVEST GROUP, a.s. najdete zde
Foto: BB Centrum Delta
K největším patří BB Centrum Delta s 32 000 m2 na Praze 4, City West C1+C2 s 24000 m2 na Praze 5, pomalu dokončované Florentinum se 43 000 m2 nebo druhá etapa River Gardens na Praze 8 (20 250 m2).
Důvodů této horečnaté činnosti je několik: výstavba se týká dlouho chystaných projektů, které od menších developerů koupily kapitálově silné společnosti, v některých částech Prahy také citelně chybí větší kancelářské plochy v jednom celku (nad 5 000 m2). Příčinu je třeba hledat i ve vysokém konkurenčním boji o nájemce, kdy výhodou je již stojící objekt, nebo v příznivých cenách prací stavebních firem, které se propadají do stále hlubší recese. Uvedené aspekty vedly podle DTZ k tomu, že stavební práce započaly na budovách i v těch částech Prahy, kde byl kancelářský development utlumen – zejména na Praze 6 a 7.
„Silní developeři hledí dopředu a nyní zahájené stavby připravují k uvedení na trh v druhé polovině roku 2014 nebo na začátku 2015, kdy jsou ekonomické prognózy daleko příznivější než nyní,“ říká Jaromír Smetana, Business Development Director DTZ. Jak ale dodává, například na Praze 4 je už nyní problém pro poptávajícího nájemce zajistit kvalitní rozsáhlejší plochy: „Na papíře si lze vybírat třeba z patnácti projektů, ale skutečně stojí tři. Aby si developeři vylepšili svou vyjednávací pozici a atraktivitu, pouští se do rizika spekulativního developmentu."
Až na výjimky stojí za novými projekty nad 10 000 m2 plochy velké developerské a finanční společnosti. Právě ty v uplynulých letech nakoupily velké množství rozvojových projektů od menších developerských firem, jež neměly vlastní kapitál nebo by nedosáhly na bankovní financování. Takto změnily developera (ve fázi dokončené před-realizační přípravy) území a projekty jako Waltrovka (viz. vizualizace), Metronom nebo River Gardens II. Svá realitní portfolia aktuálně rozšiřují kapitálově silné a zkušené firmy Penta, PPF, HB Reavis, CPI, PasserInvest Group nebo FINEP.
V několika posledních kvartálech se developerská aktivita, pronájmy i investiční transakce odehrávaly jen ve čtyřech částech Prahy – na Praze 1, 4, 5 a 8. Nové projekty však začaly vznikat rovněž ve čtvrtích, kde je nižší poptávka po kancelářích a roční čistá absorpce (indikátor reálného růstu konkrétního realitního trhu) dosahuje zhruba 10 000 m2.
To je případ Prahy 7 s projektem ArtGen s celkovou plochou téměř 22 000 m2, ale i Prahy 3 s novým kancelářským centrem Crystal Prague (11 900 m2). Výstavba se opět vrací na Prahu 6, kde se po dokončení projektů Argo Alpha a Hradčanská Office Building v roce 2008 komerční výstavba zastavila. Aktuálně jsou v různé fázi příprav či realizace hned dva projekty: The Blox na Evropské ulici (16 200 m2) a Line přímo na Vítězném náměstí, o němž se vedle ArtGen spekuluje jako o možném novém sídle skupiny PPF.
„Objem zhruba 284 000 m2 nových kanceláří, které by měly být dodány na trh v relativně malém časovém úseku, přispěje k dočasnému nárůstu míry neobsazenosti v Praze. Přesto lze očekávat, že v atraktivních lokalitách budou nové kanceláře rychle obsazeny. V současné době se velké relokace realizují v limitovaném rozsahu, respektive jsou již uzavřené. Nicméně největší riziko spojené s novou vlnou výstavby se dotkne především starších administrativních budov: nájemci je začínají opouštět, protože konkurence nabízí atraktivní výši nájmů a pobídek, ovšem při daleko vyšší kvalitě prostředí. Nové kancelářské komplexy díky vyšší energetické a prostorové efektivitě také nabízí nižší poplatky za služby v porovnání se staršími administrativními budovami a celkové náklady za pronájem jsou tak velmi konkurenceschopné,“ konstatuje Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení Research & Consulting v DTZ.
Příkladem může být i přesun společnosti Mediatel či plánované stěhování firmy Unilever ze starších objektů na Praze 8, kdy tyto společnosti našly nové prostory právě v „áčkových“ centrech v téže lokalitě. Z popsané situace těží především nájemci. Pobídky a ochota diskutovat o výši nájemného se vyplatily například projektům River Garden I., který je krátce po dokončení plně obsazen, nebo nedalekému Keystone, kde zbývá posledních 500 m2 volných kanceláří (cca 10 %). Dá se proto očekávat, že další developerská aktivita i díky odolnosti spodního Karlína vůči povodním bude vedle Prahy 4 probíhat právě v osmé městské části.
Zdroj: DTZ, Ilustrační vizualizace: Waltrovka - DesignMagazin.cz