Míra zastarávání průmyslových budov 2.
II. ZASTARÁVÁNÍ V JAPONSKU A V EVROPĚ
Zaměříme-li se na hlavní rozvinuté trhy, je míra zastarávání vyjádřená v procentech celkového inventáře budov nejvyšší v Japonsku a v Evropě. Trh s moderními institucionálními logistickými nemovitostmi je v těchto regionech stále ještě mladý a reprezentuje tedy jen malou část celkového inventáře průmyslových nemovitostí. Na obou zmíněných trzích je trh z velké části tvořen funkčně zastaralými budovami. V Japonsku sloužily dříve postavené průmyslové areály potřebám domácího zpracovatelského průmyslu. Výroba se ale z velké části přesunula za hranice do zemí s menšími náklady, což přispělo k nárůstu podílu dovozů v japonské ekonomice. Vybavení starých průmyslových areálů přestalo uspokojovat potřeby týkající se toků zboží. Také v Evropě proběhl podobný posun směrem ke globalizaci obchodu, který zvýšil důležitost lokalit nacházejících se v blízkosti evropských přístavů. Tento trend byl současně provázen posilováním eura a odstraňováním obchodních bariér, což zákazníkům umožnilo vstupovat do Evropy jakožto na jednotný trh, nikoli trh 28 různých zemí.
Probíhající změny se projevují s postupem času. Ačkoli japonské dovozy rostou již více než deset let a také od zavedení eura uplynula stejně dlouhá doba, obě tato témata stále přispívají k tvorbě poptávky. Stávající dodavatelské řetězce jsou založeny na obchodních postupech zděděných z minulosti. Mnoho uživatelů v současné době realizuje víceleté plány na modernizaci a obměnu stávající infrastruktury. V následující části se podrobně zaměřujeme na každý z uvedených regionů.
Japonský trh s institucionálními logistickými nemovitostmi zaznamenává v důsledku zastarávání nemovitostí výrazný růst strukturální poptávky. Kontrast mezi institucionálními a zastaralými nemovitostmi je velmi výrazný. Starší budovy mají většinou nedostatečnou podlažní plochu a v případě, že se jedná o vícepatrové budovy, nejsou jejich výtahy schopny zvládat v dostatečném objemu pohyb zboží k odbavovacím rampám. Zákazníci, kteří používají budovy vybavené odbavovacími rampami, dosahují ve srovnání s uživateli budov, které těmito rampami vybaveny nejsou, 20–30% úspor na provozních nákladech. Velikost trhu s institucionálními logistickými nemovitostmi v regionech Tokio a Ósaka dosahuje podle CBRE 13,3 mil. m2. Od roku 2006 rostla výstavba institucionálních logistických nemovitostí průměrným ročním tempem 1,2 mil. m2, což mezi lety 2006 –2014 představuje nárůst o téměř 200 %. Ve srovnání s růstem ekonomiky se jedná o výrazný růst, protože ve stejném časovém období dosahoval roční růst HDP v průměru pouhých 0,4 procenta. Vývoj na trhu se bude odvíjet od malého podílu neobsazených prostor, který podle CBRE ke čtvrtému čtvrtletí roku 2014 dosahoval v Tokiu 2 % a v Ósace 0,4 %.
V Evropě je modernizace zastaralých nemovitostí důležitým hnacím motorem poptávky. Odhadujeme, že velikost institucionálního logistického trhu dosahuje 130 mil. m2, což představuje zhruba 15 % z celkového inventáře průmyslových nemovitostí. V průběhu posledních pěti let dosahovala čistá absorpce v průměru 4,2 mil. m2, přičemž i v nejslabším roce zůstávala nad hranicí 1,8 mil. m2. Roční růst HDP dosahoval pro srovnání v průměru pouhého 1,0 %, což ukazuje, že logistika může vykazovat růst i bez růstu HDP.
Výrazné posílení zaznamenal obchod, který v posledním desetiletí vzrostl o více než 50 %, a v klíčových distribučních uzlech bylo vybudováno nové logistické zázemí, které se nachází buď v blízkosti severoevropských přístavů nebo stále důležitějších vnitrozemských distribučních center, jako je Lyon, Midlands (VB) nebo jižní Polsko. V důsledku tohoto vývoje dosáhla v Evropě ke čtvrtému čtvrtletí roku 2014 míra neobsazenosti 7,2 procenta, což je podle údajů poskytnutých společnostmi Gerald Eve, CBRE, JLL a DTZ pod úrovní vykázanou v průběhu minulého cyklu.
Podíl moderních/institucionálních logistických areálů na celkovém inventáři se odhaduje na 15 %. Tento průměr se v rámci Evropy výrazně liší. Drtivá většina inventáře ve střední a východní Evropě byla vybudována v posledních deseti letech, což vede k relativně nízké funkční zastaralosti. Podíl moderních logistických areálů na řadě tradičních trhů v západní Evropě (Rotterdam, Mnichov či Londýn) je mnohem nižší.
II. ZASTARÁVÁNÍ V JAPONSKU A V EVROPĚ
Zaměříme-li se na hlavní rozvinuté trhy, je míra zastarávání vyjádřená v procentech celkového inventáře budov nejvyšší v Japonsku a v Evropě. Trh s moderními institucionálními logistickými nemovitostmi je v těchto regionech stále ještě mladý a reprezentuje tedy jen malou část celkového inventáře průmyslových nemovitostí. Na obou zmíněných trzích je trh z velké části tvořen funkčně zastaralými budovami. V Japonsku sloužily dříve postavené průmyslové areály potřebám domácího zpracovatelského průmyslu. Výroba se ale z velké části přesunula za hranice do zemí s menšími náklady, což přispělo k nárůstu podílu dovozů v japonské ekonomice. Vybavení starých průmyslových areálů přestalo uspokojovat potřeby týkající se toků zboží. Také v Evropě proběhl podobný posun směrem ke globalizaci obchodu, který zvýšil důležitost lokalit nacházejících se v blízkosti evropských přístavů. Tento trend byl současně provázen posilováním eura a odstraňováním obchodních bariér, což zákazníkům umožnilo vstupovat do Evropy jakožto na jednotný trh, nikoli trh 28 různých zemí.
Probíhající změny se projevují s postupem času. Ačkoli japonské dovozy rostou již více než deset let a také od zavedení eura uplynula stejně dlouhá doba, obě tato témata stále přispívají k tvorbě poptávky. Stávající dodavatelské řetězce jsou založeny na obchodních postupech zděděných z minulosti. Mnoho uživatelů v současné době realizuje víceleté plány na modernizaci a obměnu stávající infrastruktury. V následující části se podrobně zaměřujeme na každý z uvedených regionů.
Japonský trh s institucionálními logistickými nemovitostmi zaznamenává v důsledku zastarávání nemovitostí výrazný růst strukturální poptávky. Kontrast mezi institucionálními a zastaralými nemovitostmi je velmi výrazný. Starší budovy mají většinou nedostatečnou podlažní plochu a v případě, že se jedná o vícepatrové budovy, nejsou jejich výtahy schopny zvládat v dostatečném objemu pohyb zboží k odbavovacím rampám. Zákazníci, kteří používají budovy vybavené odbavovacími rampami, dosahují ve srovnání s uživateli budov, které těmito rampami vybaveny nejsou, 20–30% úspor na provozních nákladech. Velikost trhu s institucionálními logistickými nemovitostmi v regionech Tokio a Ósaka dosahuje podle CBRE 13,3 mil. m2. Od roku 2006 rostla výstavba institucionálních logistických nemovitostí průměrným ročním tempem 1,2 mil. m2, což mezi lety 2006 –2014 představuje nárůst o téměř 200 %. Ve srovnání s růstem ekonomiky se jedná o výrazný růst, protože ve stejném časovém období dosahoval roční růst HDP v průměru pouhých 0,4 procenta. Vývoj na trhu se bude odvíjet od malého podílu neobsazených prostor, který podle CBRE ke čtvrtému čtvrtletí roku 2014 dosahoval v Tokiu 2 % a v Ósace 0,4 %.
V Evropě je modernizace zastaralých nemovitostí důležitým hnacím motorem poptávky. Odhadujeme, že velikost institucionálního logistického trhu dosahuje 130 mil. m2, což představuje zhruba 15 % z celkového inventáře průmyslových nemovitostí. V průběhu posledních pěti let dosahovala čistá absorpce v průměru 4,2 mil. m2, přičemž i v nejslabším roce zůstávala nad hranicí 1,8 mil. m2. Roční růst HDP dosahoval pro srovnání v průměru pouhého 1,0 %, což ukazuje, že logistika může vykazovat růst i bez růstu HDP.
Výrazné posílení zaznamenal obchod, který v posledním desetiletí vzrostl o více než 50 %, a v klíčových distribučních uzlech bylo vybudováno nové logistické zázemí, které se nachází buď v blízkosti severoevropských přístavů nebo stále důležitějších vnitrozemských distribučních center, jako je Lyon, Midlands (VB) nebo jižní Polsko. V důsledku tohoto vývoje dosáhla v Evropě ke čtvrtému čtvrtletí roku 2014 míra neobsazenosti 7,2 procenta, což je podle údajů poskytnutých společnostmi Gerald Eve, CBRE, JLL a DTZ pod úrovní vykázanou v průběhu minulého cyklu.
Podíl moderních/institucionálních logistických areálů na celkovém inventáři se odhaduje na 15 %. Tento průměr se v rámci Evropy výrazně liší. Drtivá většina inventáře ve střední a východní Evropě byla vybudována v posledních deseti letech, což vede k relativně nízké funkční zastaralosti. Podíl moderních logistických areálů na řadě tradičních trhů v západní Evropě (Rotterdam, Mnichov či Londýn) je mnohem nižší.
Zdroj: Prologis