Míra zastarávání průmyslových budov 3.

III. ZASTARÁVÁNÍ NEMOVITOSTÍ V USA

V USA je z důvodu vyspělosti tamního trhu nemovitostí nutné provést komplexní analýzu zastaralosti. V důsledku zralosti amerického trhu vzniká jedinečná provázanost mezi lokační a funkční zastaralostí. V USA probíhala výstavba logistických areálů sloužících potřebám celostátní distribuce již před více než 30 lety, přičemž mnohé z těchto nemovitostí jsou stále použitelné. Při analýze zastarávání nemovitostí v USA vystávají dvě hlavní témata:
• Komplexní analýza. Rozdíl mezi institucionálními a zastaralými nemovitostmi je v USA mnohem méně výrazný než v jiných částech světa díky vyšší životní úrovni a přísnějším stavebním normám.
• Kvantifikace zastaralosti. Vzhledem k tomu, že růst je částečně důsledkem růstu trhu a částečně důsledkem modernizace inventáře institucionálních logistických areálů, je velmi obtížné stanovit, jak velká část nemovitostí každoročně zastarává.

Jedním ze způsobů, jak míru zastarávání odhadnout, je změřit množství demolovaných nemovitostí, ovšem tento způsob neumožňuje změřit skutečnou rychlost, s jakou nemovitosti zastarávají. K demolici stávajících budov dochází z řady různých důvodů, včetně intenzivnějšího či lepšího využití, či modernizace a zlepšování infrastruktury spadající do třídy A, jako je rozšiřování dálnic či mimoúrovňových křižovatek. K dispozici jsou jen omezené údaje o rozsahu demolic. Proto jsme se namísto toho rozhodli použít kvalitativní přístup. Ve spolupráci s CBRE jsme provedli analýzu několika reprezentativních trhů včetně lokalit Los Angeles, Seattle, Chicago, Dallas, Atlanta a New Jersey. Míra demolic dosahuje na těchto trzích ročně v průměru 15–35 bazických bodů z celkového inventáře. Pokud tato čísla vztáhneme na americký trh jako celek, dosahuje celkový rozsah demolic více než 4,6 mil. m2 ročně. Nárůst celkové nově vybudované podlažní plochy dosahoval pro srovnání v průběhu posledního růstového období v průměru 19–28 mil. m2 ročně. Odhadujeme, že demolice představují zhruba jednu šestinu celkové nové činnosti.

Toto procento demolic pravděpodobně nedosahuje rychlosti zastarávání. Demolice se zaměřují převážně na nemovitosti třídy C, které už jsou zastaralé. Přesnějším odhadem zastaralosti by bylo posouzení rychlosti, s jakou nemovitosti institucionální kategorie zastarávají, opouštějí konkurenční prostředí a stávají se z nich nemovitosti třídy C odsouzené k alternativnímu využití. Tyto údaje však nikdo blíže nesleduje. Svůj odhad tedy zakládáme na aktuálním stavu trhu.

Při odhadu zastaralosti nemovitostí institucionální kategorie vycházíme z několika předpokladů. Trh nejprve rozdělujeme na produkty institucionální kategorie nebo zastaralé produkty a následně odhadujeme rychlost, s jakou nemovitosti vypadávají z institucionální kategorie. Podle společnosti CoStar dosahuje celková podlahová plocha průmyslových objektů v USA 1,77 mld. m2. Chceme-li se při odhadu velikost trhu omezit jen na institucionální kategorii, provedeme trojí úpravu. Nejprve vyloučíme nemovitosti na menších trzích, které jsou vzdálené od dopravní infrastruktury a hlavních sídelních center a představují 40 % celkového množství amerických průmyslových objektů. Dále se na hlavních logistických trzích téměř 25 % průmyslových objektů využívá k jiným než logistickým účelům (např. výrobním). V neposlední řadě cca 40 % průmyslových objektů tvoří zastaralé nemovitosti. Celkově tato čísla ukazují, že zhruba jedna třetina nemovitostí na hlavních trzích – či 20 % v rámci celých Spojených států – spadá do institucionální kategorie. Celkový logistický trh institucionální kategorie představuje přibližně 372 mil. m2 (kombinace hromadných distribučních areálů třídy A a dobře umístěných nemovitostí třídy B).
Náš odhad velikosti institucionálního trhu vychází z podrobného výzkumu. V minulosti bylo v rámci databází průmyslových objektů obtížné stanovit nemovitosti vyšší a nižší kvality.
• Podrobný popis typu nemovitosti. Společnost CoStar pečlivě katalogizovala druhotné průmyslové využití (např. hromadná distribuce oproti výrobě).
• Třída nemovitosti. Společnost CoStar doplnila třídy definované realitními makléři o vlastní klasifikaci (pětihvězdičková stupnice).

Zařazení nemovitostí třídy A do institucionální skupiny a nemovitostí třídy C do skupiny zastaralých nemovitostí je zcela jednoznačné. U nemovitostí třídy B je však kvalita značně proměnlivá. Tady pomůže klasifikační systém CoStar. Mezi nemovitostmi typu B je 40 % označeno jako jednohvězdičkových a dvouhvězdičkových a tyto nemovitosti při bližším pohledu jednoznačně vykazují jisté problémy týkající se funkčnosti a umístění. Tříhvězdičkové nemovitosti třídy B jsou poměrně různorodé, ale vyznačují se konzistentnější funkčností. Souhrnně odhadujeme, že 40 % průmyslových zařízení na hlavních trzích je v současné době zastaralých.

Míra zastaralosti v USA dosahuje cca 9,3 mil. m2 a podle našeho názoru se zastaráváním budov zmenšuje dostupný inventář. Blíží-li se institucionální trh 372 mil. m2, pak odhadujeme, že celková podlahová plocha nemovitostí vyřazených každoročně z institucionální kategorie dosahuje 7,4–13,9 mil. m2. Průměrná životnost nemovitosti je těsně nad 50 let či více, ale v případě nemovitostí ve špatné lokalitě nebo se špatnou konfigurací to může být také jen 25 let. To naznačuje, že míra zastaralosti by mohla být 2–4 %.

Náš odhad rozsahu demolic je nižší a představuje převážně demolice nemovitostí třídy C. Údaje týkající se zastarávání odkazují na míru, s níž se nemovitosti třídy B+ přesouvají do třídy C. Náš odhad zastarávání ukazuje, že přibližně polovina z nové výstavby v USA má za účel nahradit zastaralý inventář, nikoli uspokojit poptávku po nové výstavbě.

Míru zastarávání nemovitostí v USA ovlivňují ještě další dva faktory: V nadcházejících letech poroste a napříč trhy se různí.

• Míra zastarávání poroste. Moderní logistické nemovitosti jsou v současnosti pravděpodobně starší než kdy dříve, protože jejich uživatelé si museli během globální finanční krize a následné absence výstavby v průběhu zotavování ekonomiky vystačit se stávajícími pronajatými nemovitostmi. Ke stáří moderních nemovitostí v menší míře přispívá i historické načasování kulminace výstavby, k němuž došlo v 80. a 70. letech 20. století. Některé z těchto nemovitostí se blíží konci své funkční životnosti a zastarávají.
• Míra zastarávání se liší podle trhu. Složení amerických trhů, ať už podle typu zákazníků, funkcí budov (jako je velikost), dopravních zácp a dojezdových časů nebo jednoduše podle dostupnosti pozemků, má za důsledek značně různorodou míru zastarávání. Trhy se zástavbou proluk, jako je severní New Jersey, Los Angeles nebo Sanfranciský záliv, zastarávají pomaleji. Tyto trhy mají jedinečnou rychlost zastarávání, protože kvalita jejich lokality se postupem času může zlepšovat a její využití se v průběhu času může měnit z hromadných distribučních center na zařízení pro lehký průmysl. Vývoj trhů a změny využití tak kompenzují funkční zastarávání, přičemž zároveň dochází k vyšší míře ekonomického zastarávání. Pomalejší rychlost zastarávání vykazují také oblasti se zástavbou proluk, kde se trhy setkávají s menším omezením nabídky, jako jsou oblasti kolem letišť O'Hare nebo DFW. Naopak některé trhy s malými překážkami pro tvorbu nabídky nebo s daňových úlevami zaměřenými na podporu v oblasti nemovitostí, jako je Columbus, Indianapolis a Memphis, mají vyšší rychlost zastarávání.

Zdroj: Prologis Research