A stavba bude opět součástí pozemku

Superficies solo cedit, pojem římského práva, který je jistě znám každému studentu práv, ne však již běžnému člověku. O co se tedy jedná? Jde o právní zásadu (v doslovném překladu „povrch ustupuje půdě“), podle které všechny stavby pevně spojené se zemí, nacházející se na určitém pozemku, patří neoddělitelně k tomuto pozemku.

Ačkoli v minulosti měla tato zásada stabilní místo v našem právním řádu (a to do roku 1950)*, v současném občanském zákoníku účinném od roku 1964 byste ji hledali jen stěží. Dle jeho § 120 odst. 2 platí, že stavba není součásti pozemku, což implikuje závěr, že každá stavba jako výsledek stavební činnosti je právně samostatnou věcí (stavbou ve smyslu občanského práva). Tento výrok však nelze generalizovat na všechny případy staveb. Teorie i soudy ve své bohaté judikatuře zastávají názor, že pojem stavba nelze posuzovat dle správních předpisů**. O stavbu ve smyslu občanskoprávní totiž nejde, pokud se stavbou (resp. s výsledkem stavební činnosti) nelze samostatně nakládat, stavba se stala součástí jiné věci (např. pozemku) a nemůže být od této věci oddělena, aniž by se tím současně věc znehodnotila***.  Judikatura poskytla širokou škálu příkladů součástí pozemků - např. opěrné zdi, vodovodní a kanalizační přípojky, meliorační zařízení umístěné pod povrchem pozemku****  a další.

Jak však napovídá nadpis dnešního příspěvku, zásada superficies solo cedit bude opětovně součástí českého právního řádu a to díky novému občanskému zákoníku („NOZ“), jež se k této zásadě s účinností od 1. ledna 2014 opětovně navrací. Jak NOZ ve svém § 506 uvádí: Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Stavba se ze zákona stane součástí pozemku (dojde ke sjednocení vlastnictví) pouze za situace, pokud tatáž osoba bude vlastnit stavbu i pozemek pod ní. Co však, existuje-li různý vlastník stavby a různý vlastník pod ní umístěného pozemku? Není třeba se obávat žádných forem vyvlastňování. Přechodná ustanovení NOZ zachovávají pro tyto vztahy dualitu vlastnického práva ke stavbě a pozemku. Zákon však zřizuje vzájemné předkupní právo ve prospěch těchto osob. Nadále bude možno zřídit stavbu na cizím pozemku, a to na dobu až 99 let, jako věcné právo k věci cizí.