Colliers: Analýza trhu kanceláří

Navzdory stagnujícímu růstu obsazenosti na východoevropských kancelářských trzích poukazuje podrobná analýza neobsazenosti, absorpce a dostupnosti na pozitivní výhled pro většinu měst. Vyplývá to z nové zprávy o kancelářském trhu ve východní Evropě s názvem „Office Market Metrics, Research & Forecast Snapshot for Eastern Europe“, kterou právě zveřejnila globální realitní poradenská společnost Colliers International.

Základní a operativní míra neobsazenosti

Damian Harrington, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, řekl: „Zatímco se základní (celková) míra neobsazenosti kanceláří v roce 2013 napříč východní Evropou postupně zvyšuje, což přináší otázky ohledně zdraví trhů, byla operativní míra neobsazenosti na každém z trhů pozitivnější, než jak naznačovala základní míra neobsazenosti.“

Analýza nabídky moderních prostor na každém trhu upozorňuje na řadu starších budov, které jsou z velké části neobsazené, a tím zkreslují skutečnou operativní míru neobsazenosti. Stále více nájemců hledá způsoby, jak modernizovat stávající prostory a tím vylepšit pracovní podmínky a produktivitu při současném snižování provozních nákladů. To vede k množství neobsazených prostor v budovách a mikro lokalitách, které nejsou schopné dostát požadavkům trhu. Odečtením těchto „vybočujících“ hodnot od celkové míry neobsazenosti můžeme odvodit přesnější operativní míru neobsazenosti pro každý trh.

D. Harrington řekl: „Na zavedeném kancelářském trhu, jako je například v Budapešti, je základní (celková) neobsazenost téměř 20 %, zatímco operativní neobsazenost se blíží 16 %,“ a dodal: „Míra neobsazenosti na ostatních zavedených trzích jako Varšava, Praha a Bratislava se tím také snížila a dosáhla téměř 9,3 %, 11 % a 12 %, což je méně v porovnání s celkovou mírou neobsazenosti 9,8 %, 13 % a 14,3%.“ Ze zprávy je patrné, že hlavní trhy ve východní Evropě lze rozdělit do tří hlavních kategorií podle množství moderních kancelářských prostor na obyvatele: zavedené, vyvíjející se a vznikající. Spolu s dopady aktivní nové výstavby je právě toto důležitým referenčním bodem při interpretaci významu míry neobsazenosti pro nájemní trendy.

Vyvíjející se a vznikající trhy

Ze zprávy je také patrné, že vyvíjející se trhy jako Moskva, Bukurešť, Sofie a Záhřeb jsou v současnosti na polovině své potenciální kapacity z hlediska objemu kancelářských prostor na obyvatele. „S kapacitou pro dlouhodobější expanzi těchto trhů poháněnou hospodářským růstem a latentní tržní poptávkou může být stávající operativní neobsazenost prostor na trhu rychle absorbována,“ říká Damian Harrington.

Podobné schéma je viditelné také na vznikajících trzích v Petrohradu, Kyjevě a Bělehradu, které zaznamenaly výrazný nárůst nájemní poptávky v průběhu posledních pěti let. Vzhledem k tomu, že se předpokládá nárůst čisté absorpce na každém z těchto trhů v krátko- až střednědobém horizontu a aktivní výstavba v těchto městech nenasytí trh, poskytuje operativní míra neobsazenosti na úrovni 9 % v Petrohradě, 15 % v Kyjevě a 11 % v Bělehradě základ pro stabilní a potenciálně rostoucí nájemné. Podobná situace je i na vyvíjejících se trzích v Moskvě, Bukurešti, Sofii a Záhřebu.

„Zavedené trhy čelí největším výzvám v důsledku narůstajícího převisu volných prostor a rostoucí konkurence, která je výsledkem aktivní nové výstavby,“ řekl Damian Harrington. Zpráva také dodává, že základní nájemné prostor nejvyšší kategorie zůstalo od pokrizového propadu relativně stabilní a krátko- až střednědobé prognózy zůstávají z velké části pozitivní, zejména mimo více zavedené kancelářské trhy.

Mezi zavedenými trhy čelí největšímu převisu nabídky Budapešť, což bude pravděpodobně nadále vyvíjet tlak na snižování nájemného. Zatímco Varšava utrpěla krátkodobý šok v důsledku náhlého vzestupu nové nabídky v kombinaci se zhoršenou ekonomickou náladou a prognózou nižšího růstu, obnovení rovnováhy na trhu ve střednědobém horizontu je solidní a mělo by vést k  oživení nájemného v přiměřené době.

Zdroj: Colliers International, Ilustrační foto: Floreasca Park