DTZ: Kancelářské nemovitosti za 1.Q 2015

V roce 2015 je v plánu dokončení 183 700 m2 kanceláří, což je nejvíce od roku 2008. Neobsazenost za první čtvrtletí 2015 překročila hranici 17 % a s ohledem na nově dokončované projekty v průběhu roku zřejmě dále poroste. Boom kancelářské výstavby se však může podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ odrazit i na hodnotě trhu jako takového, stejně jako na atraktivitě administrativních budov pro investory.

Praha: Pražský trh kancelářských nemovitostí čeká náročný rok. S ohledem na rekordní objem nově dokončených administrativních objektů, z nichž mnohé vznikly spekulativně, lze očekávat pohyb na úrovni nájemného i neobsazenosti. V průběhu prvního čtvrtletí 2015 byla zahájena výstavba tří projektů; Classic 7 Phase III (6 300 m2) na Praze 7, Park Radlice (6 400 m2) na Praze 5 a City Deco (13 200 m2) v Praze 4. Nejvíce kanceláří ve výstavbě se nachází na Praze 4 (101 400 m2), následuje Praha 8 (37 700 m2) a Praha 5 (33 400 m2). Celá třetina kanceláří ve výstavbě měla na konci 1. čtvrtletí 2015 zajištěné nájemce.

Dle statistiky DTZ se v současnosti nachází v různém stádiu výstavby či rekonstrukce 206 300 m2 kanceláří. Na předpronájmy čekají další pozastavené projekty s kapacitou 34 000 m2. Přetlak nabídky se odráží i na zdrženlivějším chování investorů, pro které jsou největší hrozbou neobsazenost a riziko snižování nájemného. A tudíž i možných výnosů.

Investoři jsou tak nuceni více rozlišovat jednotlivé části trhu a hledět více na mikrolokalitu. Existují totiž velké rozdíly mezi jednotlivými částmi Prahy. V lépe fungujících kancelářských lokalitách jako Anděl nebo Pankrác je stále lepší perspektiva pro udržení nájmů než v jiných částech Prahy. Například v Nových Butovicích nebo Karlíně lze s ohledem na nové, neobsazené projekty očekávat pokračující tlak na nájmy.

Podle Lukáše Kaliny z oddělení Investmentu v DTZ ale nehrozí, že by investoři na kancelářské nemovitosti v Praze zanevřeli. Jednak – jak se už ukázalo v minulosti – se časem i nyní prázdné objekty pronajmou. Nicméně, i větší neobsazenost a tlak na nájmy je pro určitý typ investorů výhodou: jde o oportunistické investory, kteří se obecně snaží využít situace u určitých typů nemovitostí, kde současný majitel trpí silnou konkurencí, narůstající neobsazeností a dalšími vznikajícími problémy.

„Obecně se nedomníváme, že zvyšující se neobsazenost bude nějak ovlivňovat ceny – spíš budou ovlivněny přímo jednotlivé nemovitosti, které se nachází ve více konkurenčních lokalitách. Prime yield má stále tendenci klesat, což svědčí o přetrvávajícím silném zájmu investorů,“ dodává Lukáš Kalina.

Podle DTZ se trh ještě letos dočká dalšího poklesu průměrných i nejvyšších nájmů, a to zejména v oblastech, které vykazují nejvíce neobsazených kanceláří. Netýká se to jen nově dokončených kanceláří, ale především starších objektů, jejichž majitelé nestačí reagovat na aktuální trendy na trhu: starším a neefektivním technologickým vybavením i třeba výší provozních poplatků. V prvním čtvrtletí bylo nejvíce nových pronájmů uzavřeno v Praze 4 (61 %), následovala Praha 5 (19 %) a Praha 7 (8 %). Hlavním tahounem nové poptávky v 1. čtvrtletí byly díky pronájmu společnosti Microsoft v budově BB Centrum Delta (11 600 m2) IT společnosti, následovaly výrobní a finanční firmy.

Přestože realitní trh disponuje dostatečným apetitem a kapitálem, predikované snižování nájemného pražských kanceláří může negativně ovlivnit i vývoj hodnot části spektra komerčních nemovitostí v tomto segmentu. „Naproti tomu pozitivní vývoj valuací lze očekávat u technologicky vyspělých, moderních a plně obsazených kancelářských budov, které fungují v již etablovaných administrativních částech města s limitovanou možností budoucí výstavby konkurenčních projektů,“ dodává Pavel Krchňák z oddělení Valuation DTZ.

Zdroj: DTZ