DTZ: Nájemci považují za staré i kanceláře ze 70. let

City Empiria, Cube Office Center, Rosmarin, Tokovo… Všechny tyto kancelářské budovy byly postaveny v 70. letech, a přestože by měly být nejvíce ohroženy převisem nabídky nových kanceláří, většina z nich podle mezinárodní poradenské společnosti DTZ nadále vykazuje nadprůměrnou obsazenost, stálé nájemce a stabilní příjem z pronájmů. Aspoň v porovnání s mnoha zcela novými administrativními komplexy, které se nájemci zaplňují velice pozvolna.

Z pohledu oddělení property managementu DTZ těží tyto budovy zejména z často skvělé polohy přímo na metru nebo v dosahu jiné MHD. To je v kombinaci s nižším nájemným a zřetelnou ochotou vlastníků investovat do modernizace, počínaje pláštěm a konče technologiemi s vlivem na snižování provozních nákladů, hlavní předností těchto budov, řazených do kategorie B.

„V zásadě by tyto objekty šly přirovnat k vybraným „Priorům“ po celé republice. Byly postaveny většinou jako reprezentativní stavby podniků zahraničního obchodu nebo stavebních firem. Typická je pro ně výrazná architektura dominující okolí. Právě zajímavost těchto staveb, jejich nekonformnost a industriální charakter vytvářejí genia loci těchto budov, které láká specifickou skupinu nájemců,“ konstatuje Lenka Vodrážková, vedoucí oddělení property managementu v DTZ.

Mezi nájemci starších administrativních objektů se velmi často objevují mladé firmy, kterým z nejrůznějších důvodů nevyhovují nejmodernější projekty – výší nájmu, umístěním, uniformitou (tj. vnímají je vesměs stejně jako „kompozici skla, oceli a betonu u silnice“), vysokým počtem dalších nájemců, strohým designem nebo rigidnějším přístupem k interiérovému řešení. Majitelé starších budov jsou navíc většinou velmi flexibilní v délce nájemních kontraktů nebo potřebách expanze nájemců. Stejně jako v případě tzv. green buildings se firmy rády ztotožňují s příběhem nebo filosofií objektu. I proto v naprosté většině převažují tuzemské firmy. Ze statistik DTZ vyplývá i časté obsazení takových budov veřejnými institucemi a úřady – nejen s ohledem na nižší nájemné, ale opět často také kvůli lokalitě a výborné dopravní dostupnosti.

„Takto typizované kancelářské stavby samozřejmě nemají u nájemců úspěch zaručený. Ukazatelem jsou pro nás renegociace smluv, kdy spolehlivě poznáme, jak kvalitní je správa a přístup vlastníka – přejednání pak bývají velmi úspěšná a nájemci se z pečlivě udržovaných budov velmi neradi stěhují,“ dodává Pavel Domalewski, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří v DTZ. „Mám i tu zkušenost, že vlastníci starších nemovitostí si tuto skutečnost velice dobře uvědomují a o to více se snaží ji kompenzovat vytvářením příjemného pracovního prostředí pro nájemce, různými službami v budově, a politikou „splnit nájemci pokud možno vše co mu uvidím na očích“. Výsledek se pochopitelně dostavuje, protože nájemci se pak cítí komfortněji a jsou ochotni mnohdy i tolerovat případné technické nedostatky budovy.

Významné procento starších kancelářských budov prošlo modernizací. Některé dokonce takovou, že jsou díky výměně vnějšího opláštění považovány za novostavby. Přesto se property management musí potýkat s technickými nedostatky poplatnými době vzniku. Patří mezi ně například parking dimenzovaný pro menší typy automobilů, starší technologie náročnější na provoz i údržbu nebo nevyhovující zázemí pro servisní organizace.

Jak ale dodává Lukáš Fiala, produktový specialista technické správy ve společnosti SSI, která poskytuje integrovaný facility management na desítkách podobných nemovitostí, vždy záleží na ochotě majitele objektu investovat do provozu: „Setkáváme se s objekty, jejichž kvalita technologií a efektivita provozu jsou srovnatelné s novostavbami. Velkou výhodou starších kanceláří navíc bývá, že vzduchotechnika a klimatizace nebyly projektovány na uzavřené pláště bez možnosti otevírat okna nebo dveře, jak je obvyklé v posledních letech. I to nájemcům vyhovuje a nemusí nutně znamenat vyšší provozní poplatky.“

Zdroj: DTZ