Nájem nebytových prostor B2B

Rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. ledna 2012, spis. zn.: 31 Cdo 660/2010, došlo k odstranění pochybností spojených s aplikací právních předpisů v oblasti pronájmu nebytových prostor mezi podnikateli.

Doposud se vyskytovaly rozdílné názory na to, zda při posouzení nájemních vztahů, jejichž účastníky jsou podnikatelé a jejichž předmětem je pronájem nebytového prostoru, se mají aplikovat výlučně ustanovení občanského zákoníku (např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR spis. zn.: 28 Cdo 2181/2007), anebo zda takové vztahy mají být posuzovány jako tzv. kombinovaný obchod podle § 261 odst. 6 obchodního zákoníku (tj. za aplikace zákona č. 116/1990 Sb., jako zvláštní úpravy pro tento smluvní typ v kombinaci s obchodním zákoníkem).

Za účelem posílení právní jistoty tak velký senát Nejvyššího soudu ČR učinil následující závěr: „Týkala-li se smlouva o nájmu nebytových prostor – s přihlédnutím ke všem okolnostem jejího uzavření – podnikatelské činnosti smluvních stran (§ 261 odst. 1 obch. zák.), podléhá co do zvláštních ustanovení týkajících se tohoto typu smlouvy režimu zákona č. 116/1990 Sb.; ve všem ostatním, včetně možnosti dohodnout si sazbu úroků z prodlení, platí obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem (§ 369 odst. 1 obch. zák)“. Zároveň výslovně konstatoval, že se tímto odchyluje od právního názoru obsaženého ve výše zmíněném rozhodnutí spis. zn.: 28 Cdo 2181/2007. S odkazem na dosavadní judikaturu rovněž připomenul, že nelze jen z toho, že určitý závazkový vztah je upraven pouze v  občanském zákoníku, automaticky vyvozovat, že se jedná o vztah občanskoprávní.


V rámci odůvodnění přijatého rozhodnutí soud reagoval i na námitku žalovaného, spočívající v tom, že nájem nemovitostí není živností ve smyslu § 3 živnostenského zákona, a tudíž předmětný nájemní vztah se netýká podnikatelské činnosti, v důsledku čehož na něj nemohou být aplikovány ustanovení obchodního zákoníku. Nejvyšší soud s tímto názorem žalované nesouhlasil a konstatoval, že: „podmiňuje-li ustanovení § 261 odst. 1 obch. zák. podřazení závazkového vztahu režimu obchodního zákoníku skutečnosti, že se týká podnikatelské činnosti jeho subjektů, neznamená to, že podstatou vztahu musí být výhradně podnikatelská činnost vymezená předmětem podnikání jeho subjektů podle obchodního rejstříku; ze slovního spojení „týkající se“ vyplývá, že nejde jen o závazky, jimiž se bezprostředně realizuje zapsaný předmět podnikání podnikatelů, nýbrž i o závazky, které s jejich podnikáním souvisejí“. „Souvislostí“ je míněno uzavření nájemného vztahu ve vazbě na podnikatelskou činnost.


Pro úplnost je třeba dodat, že z dosavadní judikatury Nejvyššího soudu ČR (zejména z rozsudku spis. zn.: 30 Cdo 1889/2007) vyplývá, že v situaci, kdy jeden ze subjektů je zapsán v obchodním rejstříku a využívá nemovitost k získání majetkového prospěchu (tj. pronajímá), a druhý subjekt (též zapsaný v obchodním rejstříku) vyvíjí činnost směřující k obstarání právního titulu k užívání prostor vhodných pro jeho podnikatelské aktivity, jde vždy o podnikání ve smyslu obchodního zákoníku.