Německé otevřené fondy a investiční trh

Německé otevřené fondy (GOEFs) jsou specifickou skupinou nemovitostních investičních fondů, které ke konci roku 2012 celosvětově držely aktiva v hodnotě 83 miliard eur. Zpráva Colliers International zkoumá současný a potenciální dopad vycházející z likvidace těchto fondů (které jsou v Německu označovány jako 'Offene Immobilien-Publikumsfonds') na východoevropský investiční trh. Mezi klíčové závěry zprávy patří:

  • Fondy GOEF jsou spravovány "známými jmény" v investiční komunitě jako jsou Deka Immobilien Investment GmbH a Union Investment Gruppe. Zpráva se zaměřuje pouze na současné a budoucí vyhlídky fondů GOEF a nikoliv na ostatní nemovitostní investiční fondy (jako jsou 'Offene Immobilien-Spezialfonds') spravované těmito velkými evropskými investičními domy působícími na trhu;
  • Hlavní rozdíl mezi GOEFs a jinými fondy, jako jsou např. Spezialfonds, je, že fondy GOEF jsou otevřeny jak individuálním (veřejným), tak i institucionálním investorům, zatímco Spezialfonds jsou dostupné pouze institucionálním investorům;
  • Protichůdné potřeby individuálních a institucionálních investorů v kombinaci se zhoršenými tržními podmínkami v důsledku finanční krize destabilizovaly strukturu fondů GOEF, což povede k očekávané likvidaci patnácti fondů v průběhu příštích pěti let;
  • Aktiva v hodnotě přibližně 4,5 miliardy eur jsou v současnosti v držení fondů GOEF ve východní Evropě;
  • Většina z těchto aktiv GOEFs se nachází v Polsku (55 %), České republice (28 %) a Maďarsku (8 %). Z hlediska sektoru je zřejmé, že komerční kancelářské budovy jsou nejvíce preferovanou skupinou aktiv se 68% podílem následované maloobchodními nemovitostmi, které představují 22 % všech držených aktiv;
  • Od roku 2010 prováděly GOEFs nové akvizice jen v omezené míře, protože celkem 11 fondů GOEF, které byly aktivní v regionu východní Evropy, vydaly oznámení o své likvidaci. Těchto 11 fondů nakoupilo celkem 39 aktiv, což představuje investice ve výši 2,175 miliardy eur – přibližně 50 % z celkového objemu akvizic fondů GOEF v regionu východní Evropy;
  • Vzhledem k tomu, že se objem investic v posledních letech pohyboval v rozmezí 4 až 12 miliard eur ročně, likvidovaná aktiva fondů GOEF by tak představovala až 20 % objemu investic, pokud by byla prodána během příštích dvou let;
  • Prodej aktiv fondů GOEF pozitivně zvýší transakční aktivitu v Polsku a České republice, kde jich je držena většina;
  • Zatímco likvidace a prodej aktiv fondů GOEF jsou velmi reálné, neočekává se, že dojde k záplavě transakcí, protože prodej bude postupný;
  • Vyhlídky na růst v oblasti fondů GOEF se zdají být v dohledné době, vzhledem k většímu zaměření na 'Spezialfonds', omezené. Hodnota aktiv Spezialfonds dosáhla na konci roku 2012 přibližně 35,5 miliardy eur  v porovnání s 31,4 miliardami eur na konci roku 2011. Celkový objem aktiv fondů GOEF se ve stejném období snížil z 85,1 miliardy eur na 83,1 miliardy eur.
  • Fondy GOEF, které zůstanou aktivní, mohou získat silné postavení na trhu a pokračovat jako aktivní kupující na klíčových trzích východní Evropy. Důkazem je uzavření tří transakcí v Polsku v posledním čtvrtletí 2012 fondy GOEF Union, Deka a RREEF, a to v celkové hodnotě 600 milionů eur.

Zdroj: Colliers International, Foto: Stock.xchng