Právní povaha inženýrských sítí

V naší praxi se opakovaně setkáváme s tím, že při převodech nemovitostních, zejména průmyslových, areálů zůstávají opomenuty stavby zřízené pod povrchem pozemků, zejména rozvody a vedení sloužící nemovitostem v areálu. Takové opomenutí může mít významně negativní dopady jednak ve sféře soukromoprávní („rozštěpení“ vlastnictví pozemků a budov v areálu na jedné straně a inženýrských sítí na straně druhé), a jednak ve sféře veřejnoprávní, zejména daňové.

Jsou inženýrské sítě součástí pozemků?

Východiskem tohoto problému je skutečnost, že inženýrské sítě bývají – až na výjimky (1) mylně – považovány za součást či příslušenství pozemků, pod nimiž jsou umístěny, případně (nadzemních) staveb, k jejichž obsluze (zásobování energiemi a médiemi) jsou určeny. V souladu s relevantními právními předpisy i zaužívanou praxí jsou však vodovodní, kanalizační, plynové i elektrické přípojky samostatnými stavbami, tj. samostatnými věcmi v právním smyslu. (2) Vzhledem k tomu musejí být výslovně zmíněny v příslušné transakční dokumentaci, v opačném případě zásadně nedojde k převodu vlastnického práva k nim, a to ani v souvislosti s převodem vlastnictví k nemovitostnímu areálu.

Povaha inženýrských sítí

Další otázkou, která musí být v souvislosti s převodem inženýrských sítí vyřešena, je, zda mají povahu věcí movitých či nemovitých. Její zodpovězení je mimo jiné důležité pro posouzení, zda převod energetické infrastruktury, popřípadě jejich jednotlivých součástí podléhá dani z převodu nemovitostí, či nikoli. Aby se jednalo o nemovitou věc, musela by být předmětná přípojka spojena se zemí pevným základem, jak stanoví § 119 odst. 2 občanského zákoníku. Tuto poměrně neurčitou zákonnou definici blížeji specifikoval Ústavní soud ČR ve svém rozhodnutí spis. zn. I. ÚS 483/01 ze dne 6. 5. 2003, na jehož závěrech se pozdější soudní judikatura zcela ustálila; spojení se zemí má být podle Ústavního soudu chápáno tak, že „věc nesmí být oddělitelná od země, aniž by došlo k porušení věci. Pevné spojení věci se zemí musí být zároveň takové, aby bylo schopno odolat zejména účinkům přírodních vlivů dané lokality na věc a účinkům vlastního působení věci. Z hlediska stavebního je pevný základ základovou prostorovou konstrukcí geometricky a fyzikálně jednoznačně vymezenou a definovanou, a to pro konkrétní stavební objekt, v konkrétní lokalitě a v konkrétních vnitřních a vnějších podmínkách.“

Otázka, zda je stavba spojena se zemí pevným základem, je podle ustálené judikatury otázkou faktickou (skutkovou) a měla by být v každém jednotlivém případě posuzována individuelně; k jejímu posouzení bude obvykle potřeba podrobné stavebně-projektové dokumentace, příp. znaleckého posudku.

Energetická infrastruktura

V případě energetické infrastruktury zásadně platí, že její součásti (vedení, trubky) jsou do země umísťovány volně, a lze je tedy posléze od země oddělit bez jejich porušení ve shora uvedeném smyslu. Jen ve výjimečných případech (3) bývá vedení tzv. ukotvováno např. betonovým základem nebo jinou pevnou konstrukcí. V takovém případě je dotčená součást vedení nemovitou věcí se všemi důsledky z toho vyplývajícími.