Příběh dvou evropských ekonomik

Ačkoliv se zdá, že to nejhorší z ekonomické krize je za námi, oživení stále není v dohlednu. Růst nájemného kanceláří pokračuje ve stagnaci a jak trh nájemců, tak i investorů zůstávají značně polarizované a preferují nejsilnější a nejlikvidnější trhy severní Evropy před rizikovějšími aktivy problémových jihoevropských ekonomik.Závěry z nedávno zveřejněné zprávy Colliers International o kancelářském trhu v regionu EMEA naznačují, že ačkoliv podmínky pro přesun zájmu investorů od nejkvalitnějších nemovitostí nejsou ještě nejlepší, polarizovaný charakter trhu poskytuje příležitosti pro kupující s oportunistickým investičním chováním. I přesto je ale jistější ekonomický výhled potřebný k tomu, aby investoři byli opět ochotni více riskovat a uzavírali více transakcí i mimo segment trhu s nejkvalitnějšími nemovitostmi.

Craig Satchwell, vedoucí týmu kancelářských prostor Colliers International EMEA, řekl: „Doba je pro byznys po celé Evropě stále těžká, ale už se začíná rýsovat světlo na konci tunelu. Ze struktury nájemní aktivity vyplývá, že nadále výrazně preferuje moderní a funkční kancelářské prostory, obvykle v místech s dobrou infrastrukturou. Výnosy z nejkvalitnějších kanceláří zůstaly v druhé polovině roku 2012 po celé Evropě víceméně beze změny. Nepatrná změna byla zaznamenána ve Frankfurtu, Stockholmu a Paříži, zatímco v Madridu a Amsterdamu došlo k dalšímu poklesu.

Míra neobsazenosti ve Varšavě i nadále roste, a to díky nepřetržité výstavbě, zatímco v Moskvě byl kancelářský trh tažen především bankami a finančním sektorem, stejně tak sektory IT a farmaceutického průmyslu. „Neobsazenost kancelářských prostor v centru Londýna ke konci roku mírně vzrostla, a to kvůli dokončení nových budov. Nicméně poptávka zůstává silná, a to zejména ve West Endu, kde neobsazenost zůstává pod pěti procenty.

Klíčová zjištění zahrnují:

  1. Rostoucí polarizace na trhu nájemců: Ekonomická stagnace v Evropě nadále brzdí růst nájemného, nicméně rozdíly mezi regiony zůstávají dobře patrné. Růst nájemného byl například registrován v Düsseldorfu a v Mnichově, protože míra neobsazenosti na německém kancelářském trhu dosáhla díky nadprůměrné poptávce nejnižší hodnoty za posledních deset let. Znatelný nárůst byl zaznamenán v Moskvě, Oslu a Lyonu. Poklesy nadále převládaly na trzích, které jsou nejvíce vystavené dopadům euro krize, jako jsou Madrid, Lisabon, a také v Ženevě.
  2. Suverénní investiční fondy, aktivnější investoři: Přibližně 16,4 miliardy eur bylo proinvestováno na evropském kancelářském trhu v posledním čtvrtletí roku 2012, celkem pak 56,7 miliard eur za celý rok, což znamená pokles přibližně o sedm procent ve srovnání s předchozím rokem. Jednou z nejpozoruhodnějších transakcí jednotlivých aktiv byl prodej a zpětný pronájem globálního sídla Credit Suisse v Curychu norskému NBIM, který následoval po prodeji londýnského sídla Credit Suisse katarskému investičnímu úřadu dříve v loňském roce.
  3. Výrazné kolísání růstu nájemného bude pokračovat: Mezi trhy zůstanou rozdíly v růstu nájemného. Zatímco další zhodnocení nájemného kancelářských prostor nejvyšší kategorie se očekává v některých německých městech a Oslu, snížení nelze vyloučit ve městech, která byla nejvíce zasažena ekonomickou krizí, nebo v těch, kde dochází k rychlému nárůstu nabídky nových prostor, jako například ve Varšavě. Hodnoty nájemného by měly zůstat na většině trhů beze změn, což platí jen to ty nejlepší budovy a lokality, zatímco tlak na pokles nájemného u sekundárních prostor zůstane stabilní, nebo zesílí.
  4. Zralý trh pro oportunistické investory: V posledních letech dominovaly investicím do komerčních nemovitostí v Evropě averze k riziku a preference investorů nejlepších budov na hlavních trzích. Nedostatek financování pro výstavbu nových prostor, které nesplňují přísnější kritéria věřitelů, a také instinkt investorů pro ochranu kapitálu hrály důležitou roli. Neočekáváme bezprostřední obrat v žádném z těchto faktorů. Nicméně polarizovaný charakter trhu představuje významné příležitosti pro oportunistické investory jak vygenerovat hodnotu zlepšením kvality sekundárních nemovitostí díky aktivnímu asset managementu.

Pohledem do budoucna uzavírá Dr. Walter Boettcher, ekonom Colliers International: „Oddlužování bank a podniků, pomalý růst zaměstnanosti, oslabená důvěra podnikatelů a spotřebitelů i nadále brání ekonomickému vzestupu i přes uvolnění monetární politiky. Většina ekonomů očekává pomalý nebo stagnující růst v severní Evropě a další rok recese v jižní Evropě, ačkoliv je stále více důkazů, že zvyšující se důvěra a oživení obchodních investic v polovině roku vytvoří tažnou sílu pro ekonomiku a známky udržitelného oživení budou patrné na konci roku 2013. Kancelářský trh je v takové situaci, že bude z očekávaného oživení značně profitovat.“

Zdroj: Colliers International, Foto: City Tower