Soukromé komunikace na pozemku

Při převodech či pronájmech větších nemovitostních celků (typicky v rámci jednoho průmyslového areálu) často v praxi vyvstává otázka, zda je soukromá účelová komunikace nacházející se na pozemku z právního hlediska jeho nedílnou součástí, či zda je možné (či nutné) tuto komunikaci převádět nebo pronajímat samostatně.

Původně převládal v právní teorii kategorický závěr, že takové komunikace nemohou být samostatnými věcmi a tvoří vždy součást pozemku. Postupně však soudní praxe začala toto striktní pojetí prolamovat a směřuje ke stále větší relativizaci této otázky. Ještě v roce 2002 například Nejvyšší soud ČR konstatoval, že účelová komunikace představuje pouze určitou kvalitu pozemku a nemůže být samostatným předmětem právních vztahů. Charakter samostatné věci se připouštěl pouze u komunikací veřejných (dálnice, silnice, místní komunikace).

Komunikace jako samostatný celek

Zcela nový pohled na tuto problematiku však přineslo klíčové rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR sp. zn. 5 As 62/2008 ze dne 11. září 2009, kde soud výslovně judikoval, že i účelová komunikace může být za určitých okolností samostatnou věcí, jejíž právní režim je oddělitelný od pozemku. Pro závěr, že se skutečně jedná o samostatnou věc, svědčí dle soudu zpravidla 2 klíčová kritéria: (a) lze zřetelně určit, kde končí pozemek a začíná stavba (komunikace), a (b) stavba plní sama o sobě důležitou funkci (v případě komunikace zejména dopravní a spojovací) a nepředstavuje pouze jakési zhodnocení či optimalizaci funkce pozemku (jako například zpevněná odkladní plocha).

Při úvahách o tom, zda posoudit konkrétní účelovou komunikaci jako samostatnou věc či nikoli, je tedy vždy třeba vycházet z okolností konkrétního případu a stavebního provedení příslušné komunikace. Tak například u dlážděné komunikace položené na zpevněném podloží (a současně pevně spojené se zemí), bude zpravidla odůvodněný závěr, že jde o samostatnou stavbu, neboť lze relativně přesně určit, kde končí pozemek a začíná stavba, a současně platí, že bez této stavby by pozemek sám o sobě nemohl plnit dopravní funkci (jinými slovy je to právě stavba, která tuto funkčnost přináší). Naopak u komunikací vzniklých pouhou povrchovou úpravou pozemku či navrstvením přírodních materiálů bez pevného podloží bude třeba spíše uzavřít, že jde o součást pozemku.

A co parkoviště?

Obdobná kritéria by se měla uplatnit i při posuzování právního režimu zpevněných ploch, jako jsou např. parkoviště. U většiny takových staveb však zpravidla nebude splněno hledisko, že dodávají pozemku novou dominantní funkci, která tu dříve nebyla, což bude svědčit pro závěr, že o samostatnou věc nejde.