Právní povaha doložky "jak stojí a leží"
V kupních smlouvách se čas od času lze setkat s ustanovením, že se předmět kupní smlouvy prodává tak „jak stojí a leží“. Cílem prodávajícího je v takovém případě, co nejrychleji se věci či věcí, které tvoří předmět prodeje zbavit, aniž by nesl odpovědnost za jejich vady, přičemž kupující, který si tuto skutečnost uvědomuje nebo je s ní přinejmenším srozuměn, má zájem takto prodávané věci koupit. Smlouva by tedy měla být oboustranně výhodná.
Ustanovení § 501 občanského zákoníku, které takto de facto zprošťuje prodávajícího odpovědnosti za vady, prodává-li věc, jak stojí a leží, se však vyznačuje tím, že zde není blíže konkretizováno, o jaké věci se jedná. Předmětem kupní smlouvy totiž mohou být věci určené individuálně, druhově, hromadně nebo úhrnně. Věci určené úhrnně – tj. věci „jak stojí a leží“ jsou věci bez určení druhu, množství a jakosti a vytvářejí i jinou kategorii věcí, než věci určené individuálně. Pro názornější příklad je možné uvést, že věci určené úhrnně tvoří např. zařízení provozovny, restaurace apod. (1) Věci určené úhrnně jsou tedy vždy věci movité.
Zvláštní úprava
Neurčitost zákona proto musela zaplnit doktrína a judikatura. Nejvyšší soud přitom již několikráte (např. sp. zn. 25 Cdo 1741/1998, sp. zn. 32 Odo 441/2003, sp. zn. 21 Cdo 5236/2007, sp. zn. 33 Cdo 1430/2010) konstatoval, že § 501 občanského zákoníku představuje zvláštní úpravu smluvní odpovědnosti za vady k věcem, které jsou ve smlouvě vymezeny úhrnně, tedy bez rozlišení věcí určených individuálně či druhově a bez ohledu na jejich jakost, množství, váhu apod.
Judikatura i doktrína se v podstatě shodly na tom, že umožnění převodu věcí určených individuálně nebo druhově s doložkou „jak stojí a leží“ by odporovalo smyslu zákonné odpovědnosti prodávajícího za vady prodané věci a výrazně by znevýhodňovalo kupujícího, neboť by nemohl uplatnit svůj nárok z odpovědnosti za vady. Pakliže je tedy například uzavírána kupní smlouva, kde předmětem prodeje jsou nemovitosti jakožto věci individuálně určené, je dopad ustanovení § 501 občanského zákoníku na odpovědnost za vady vyloučen.
Pakliže se v uzavírané kupní smlouvě, jejichž předmětem jsou individuálně určené věci (včetně nemovitostí) nachází i ustanovení, které odkazuje na § 501 občanského zákoníku, což má za cíl zbavit odpovědnosti za vady prodávajícího, není vyloučeno, že se v takové smlouvě může nacházet i další problematické ustanovení. Proto není od věci zkonzultovat danou smlouvu ještě před samotným podpisem s odborníkem(např. advokátem).
Foto: dreamstime.com
(1) Z rozsudku NSS, sp. zn. 32 Odo 441/2003: „Dostatečné určení předmětu kupní smlouvy, jako podmínku její platnosti podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku, pak v případě prodeje věcí úhrnem nelze ztotožňovat s konkretizací (individualizací) jednotlivých věcí, které předmět takové smlouvy tvoří, nýbrž je nutno vztahovat k vymezení tohoto „úhrnu“ za použití údajů určujících např. místo, kde se věci k datu uzavření smlouvy (popř. k datu určenému smlouvou) nacházejí, jejich druhové vymezení (bez současného určení množství) a podobně.“