Pro zlepšení dostupnosti bydlení by měl stát snížit DPH u bytů z 15 na 10 % a zbývajících 5 % by měly získávat přímo města a obce, kde se staví

14.4.2021 - Drobná úprava daní (Princip 10+5) může zásadně podpořit novou výstavbu a zlepšit dostupnost bydlení. Stačilo by, aby stát snížil DPH u nových bytů s tím, že ušetřené peníze by se formou místního poplatku převáděly přímo městům a obcím, kde se tyto byty staví. Samosprávy by tak získaly tolik potřebné prostředky na zajištění veřejné infrastruktury a neměly by důvod se nové výstavbě bránit.

Názory politiků, ekonomů a dalších odborníků na tuto daňovou úpravu byly jedním z témat na Summitu architektury a rozvoje. Ten probíhal online 7. dubna 2021. Na záznam Summitu se můžete podívat zde https://www.arch-rozvoj.cz/

Summit architektury a rozvoje pořádalo Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR). To je nezávislou iniciativou odborníků z oborů architektury, stavebnictví, ekonomiky a práva. Cílem tohoto think-tanku je podporovat pozitivní stavební rozvoj a zájem o moderní architekturu.

Za každý nový byt stát získává na daních milion korun

Stát za každý nový byt v Praze inkasuje jen na DPH zhruba milion korun. Z daní vybraných státem z nové výstavby však města a obce, kde tyto stavby vznikají, téměř nic nemají. Přitom nesou veškerou zátěž a náklady vyvolané novou výstavbou. A to ať už se jedná o dopravní a technickou infrastrukturu nebo občanskou vybavenost typu škol a školek. Řešením je snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. A zbylých 5 procent by pak investoři formou místního poplatku převáděli přímo městům a obcím, kde se tyto nové byty staví.

Veřejné finance by touto drobnou úpravou systému daní a poplatků nepřišly ani o korunu, ale její přínos pro podporu nové výstavby a zlepšení dostupnosti bydlení by byl obrovský. Města a obce by totiž získaly tolik potřebné prostředky na svůj rozvoj a neměly by důvod se nové výstavbě bránit. Naopak by mohly vidět v nové výstavbě příležitost ke svému rozkvětu a proto by rozvoj podporovaly.

20210406-sar-img1

*) Výnos z průměrného nového bytu v Praze s podlahovou plochou 70 m² 

Zdroj: Analýza Central Group

 
Více peněz městům a obcím, kde vznikají nové byty

V této době se ve Sněmovně projednává nový stavební zákon, který má ambice výrazně zjednodušit a zrychlit povolování nových staveb. To je určitě krok správným směrem. Nový stavební zákon ale sám o sobě nestačí. Aby se nová výstavba opravdu podpořila a zlepšila se tak dostupnost bydlení, musí ji chtít i samosprávy. A ty musí mít dostatek peněz na související veřejné investice a nová výstavba tak pro ně nesmí znamenat nepřiměřenou zátěž. A tady je problémem špatný systém rozdělování daní, který je velmi nespravedlivý vůči městům a obcím, kde se staví.

„Stát na výstavbě nových bytů velmi profituje. K městům a obcím, kde tyto byty vznikají, se ale podle rozpočtového určení daní z peněz, které stát z výstavby vybírá, skoro žádné prostředky nedostanou. Proto se není ani možné mnoha starostům divit, že se nové výstavbě často brání," říká odborník na městské plánování a nový předseda SAR Tomáš Ctibor.

 Stát za každý byt inkasuje na DPH šestkrát více než dříve

Aby situaci vyřešila změna rozpočtového určení daní, není prakticky reálné. DPH totiž nemá "lokalizovaný" výběr. Daň plátce odvádí finančnímu úřadu podle svého sídla bez ohledu na to, z jaké lokality se DPH odvádí. Navíc, koeficient rozdělování peněz od státu samosprávám je velmi složitý a zcela zásadní roli zde hraje velikost příslušného kraje a obce.

DPH u nových bytů v průběhu let neúměrně rostla. Od roku 2007 vystoupala z 5 procent až na současných 15 procent a u bytů nad 120 metrů čtverečních až na 21 procent. To se spolu s obecným růstem cen bytů výrazně odráží v celkové částce, kterou stát na DPH vybírá. Dnes z průměrného nového bytu v Praze inkasuje skoro šestkrát více než v roce 2007. Neadekvátní množství peněz účtované státem na DPH bez jeho částečného přerozdělení samosprávám, kde se staví, pak brzdí novou výstavbu a ve velkých městech vede k vážné bytové krizi.

20210406-sar-img2

Zdroj: Analýza Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR)

 
Měli by investoři platit za to, že mohou stavět?
 

Tím, že samosprávy nemají spravedlivou část z vybraných daní na potřebné investice, často tlačí na investory, aby kromě platby zákonných daní jim ještě "dobrovolně" přispívali na potřebnou veřejnou infrastrukturu. Úkolem investorů je uspokojovat poptávku v jejich byznysu a platit státu daně. Požadovat po nich ještě další příspěvky za to, že mohou stavět, je velmi kontroverzní. A tyto příspěvky by v žádném případě neměly být chápány jako prostředky nutné na výstavbu škol a další veřejné infrastruktury. Investoři platí do veřejného rozpočtu vysoké daně. A z veřejného rozpočtu by pak měly být financovány potřebné stavby sloužící široké veřejnosti.

„V situaci, kdy na rezidenčním trhu převažuje poptávka nad nabídkou, zatížení nové výstavby o "příspěvky za možnost stavět" ještě zvýší koncové ceny pro zákazníky a dále sníží dostupnost nového bydlení," upozorňuje ekonom a partner KPMG Pavel Kliment.

Investoři připouštějí, že pokud by příspěvek byl přiměřený a byl směřován na rozvoj okolí projektu, cenu bytů by zvyšovat nemusel. A pokud by měl být nějaký příspěvek účtován, měl by se odvíjet od hrubé podlažní plochy (HPP) nové stavby.

„V Praze by adekvátním příspěvkem mělo být 500 korun za metr čtvereční HPP. To odpovídá zhruba 50 tisícům Kč za průměrně velký nový byt. To jsme ještě schopni pokrýt z našich rezerv a zisku a nemusí to proto mít vliv na cenu bytů. Vyšší příspěvek bychom však už byli nuceni uvádět do našich ceníků jako samostatnou položku "poplatek městu" a automaticky připočítávat k ceně bytů," říká šéf Central Group Dušan Kunovský.

Nepřiměřené požadavky na vyšší příspěvky od investorů by podle něj už jednoznačně zvyšovaly cenu nových bytů pro koncové kupující, a tak by jen prohlubovaly současnou bytovou krizi. Navíc by snížily výstavbu nových bytů a zastavily i rozvoj mnoha brownfieldů.

Podle Kunovského by přiměřené "příspěvky na rozvoj okolí projektu" neměli platit samosprávám jen investoři nových bytů, ale i developeři dalších typů staveb - kanceláří, obchodů, provozoven služeb a průmyslových a logistických areálů. Ty sice nevytvářejí nároky na školy a školky, ale zato často vyvolávají výrazné investice související se zvýšenou dopravou.

20210406-sar-img3

Zdroj: Sběr dat byl realizován prostřednictvím aplikace Instant Research agentury Ipsos, 1000 respondentů, Praha

 
Úprava daní na Principu 10+5 může být pro stát velmi výhodná
 

Jako skutečně systémové a komplexní řešení se nabízí snížení DPH u nových bytů z 15 na 10 procent. Zbylých 5 procent by nezůstávalo ani developerům ani kupujícím, ale šlo by formou místních poplatků přímo dotčeným městům a obcím.

Ty jsou totiž nejlepšími hospodáři s veřejnými financemi a také nejlépe vědí, kam je potřeba peníze investovat. Místní poplatky vybrané z nových bytů by pak mohly být účelově vázány na investice do potřebné veřejné infrastruktury, případně na investice do pořízení nebo úprav vlastního bytového fondu samospráv. Zároveň by města a obce mohly úpravou výše místního poplatku regulovat svou bytovou politiku a podpořit třeba dostupné nájemní nebo družstevní bydlení.

Města a obce by tak byly ohledně potřebných veřejných investic finančně zajištěné. Snížení DPH by přitom nemuselo znamenat, že se nutně sníží příjmy do státního rozpočtu. Pokud by se tímto opatřením v kombinaci s přijetím nového stavebního zákona výstavba rozpohybovala a stavělo se tak výrazně více nových bytů, příjmy státu by naopak mohly i narůst. „Navrhovaný postup zdůrazňuje princip "zásluhovosti". Města a obce by se zapojily do přípravy projektů k výstavbě a dostaly kompenzace za náklady s tím spojené. Celkový objem výstavby by se tak zvýšil, což by pomohlo snížit ztrátu na výběru DPH," potvrzuje Kliment.

Že by měl stát podpořit novou výstavbu snížením DPH u nových bytů a nechat více peněz z daní městům a obcím na výstavbu škol a infrastruktury, si myslí i 71 procent dotázaných v průzkumu agentury Ipsos. Proti se vyslovilo jen 17 procent lidí. A v rozsáhlé anketě, které Sdružení pro architekturu a rozvoj uspořádalo v průběhu března 2021 mezi starosty všech měst v ČR i mezi starosty všech městských částí Prahy, naprostá většina z nich vyslovila podporu úpravě daní na Principu 10+5.

Sdružení pro architekturu a rozvoj (SAR)