Prologis Research: Zastarávání průmyslových nemovitostí I.

I. KLASIFIKACE ZASTARÁVÁNÍ

Logistická zařízení vykazují tři typy zastarávání: lokační, funkční a ekonomické. Lokační zastarávání odkazuje na preference uživatelů ohledně umístění. Dnešní dodavatelské řetězce jsou stále globálnější. To znamená, že aby byly konkurenceschopné, musejí mít na správném místě ve správný čas správné množství zboží. Vhodně umístěná nemovitost musí nabízet přístup k populačním centrům, dodavatelům, tranzitní infrastruktuře a pracovní síle. Za zmínku stojí, že změny v dopravní infrastruktuře, jako je rozšiřování dálnic, můžou způsobovat zastarávání. S růstem měst se může hodnota umístění zvyšovat, což prodlužuje životnost aktiva, zvyšuje klasifikační třídu daného území a vytváří lepší příležitosti pro jeho využití.

Funkční zastarávání je neschopnost nemovitosti plnit měnící se požadavky zákazníků s ohledem na rozvoj dodavatelského řetězce. Příkladem jsou požadavky na parkování kamionů nebo manévrování se zbožím (např. míra pokrytí); vyšší výšky stropů a vyšší počty nákladních ramp, aby pojaly vybavení a tok zboží; nebo jednoduše velikost budovy. 

Ekonomické zastarávání se vztahuje ke změnám ve finančním profilu nemovitosti. Urbanizační tlaky a příležitosti k většímu a lepšímu využití vytvářejí možnosti k opakovanému využití stávajících logistických zařízení, například v podobě kancelářských prostor nebo rezidenčních budov, jelikož výchozí hodnota pozemku roste díky poptávce alternativních uživatelů. Ekonomické zastarávání může případně rovněž zahrnovat nesprávné nastavení míry nájemného nemovitosti, která je tvořena vzhledem k průběžným provozním a kapitálovým výdajům, v důsledku čehož již není zařízení finančně životaschopné.

Míra zastarávání je ovlivněna typem uživatele. V případě hromadných distribučních zařízení budou nové nemovitosti převážnou většinu požadavků zákazníků splňovat – a často i překračovat. Velcí národní/mezinárodní distributoři obvykle potřebují nejmodernější funkce, aby se dokázali vyrovnat s požadavky na vysokou rychlost a velké objemy. Parametry se v průběhu času vyvíjejí a zařízení mohou postupně využívat pouze menší regionální/místní zákazníci. Nemovitost sice stárne, avšak možnosti dalšího využívání, jako jsou lehký průmysl a jiné drobné podnikatelské provozy, trvají dále.

Tento vývoj lze ilustrovat teoretickou křivkou poptávky v závislosti na tom, jak nemovitost stárne. Stojí za zmínku, že požadavky se výrazně liší podle trhu, typu průmyslu a distribuční činnosti. Tyto případy použití ilustrují vzájemnou provázanost funkčního a lokačního zastarávání. Důležité je, že odhalují tempo stárnutí v průběhu času, které se výrazně liší v závislosti na rozhodnutích koncových uživatelů.

• • Národní/mezinárodní distribuce. Tito zákazníci vyžadují vysoce funkční nemovitosti, které umožní každý den zpracovávat velké objemy zboží. Maximalizují počet nakládacích ramp, výšky stropů a snižují míru pokrytí pro parkování nákladních vozidel. Pro dodavatelské řetězce, které se zaměřují na rozsáhlou distribuci minimalizující dopravní náklady, je rovněž kriticky důležitá lokalita. Tito zákazníci obvykle upřednostňují přístup k dopravní infrastruktuře – přístavy, letiště, intermodální zařízení, hlavní silnice a další uzly – oproti uzavřeným specifickým dílčím trhům nebo mikrolokalitám. Pozitivním faktorem může být také nižší výskyt dopravních zácp.
• Místní/regionální distribuce. Tito zákazníci se snaží dosáhnout rovnováhy mezi funkčními a lokačními požadavky. Jejich dodavatelský řetězec zajišťuje distribuci do menší oblasti, mnohem důležitější je pro ně tudíž dílčí trh nebo jiná mikrolokalita v rámci trhu. I když je funkčnost významným faktorem, zákazníci se prostorám druhé generace obvykle dokážou přizpůsobit.
• Lehký průmysl. Pro tyto uživatele je rozhodující lokalita. Klíčem je blízkost k zákazníkům, dodavatelům a pracovní síle. Často hledají mikrolokalitu na dílčím trhu a usilují o získání té nejvíce funkční nemovitosti, jaká je k dispozici.

Tito zákazníci mohou někdy své požadavky změnit tak, aby odpovídaly tomu, co je k dispozici. Zastarávání je v oblasti průmyslových nemovitostí z hlediska rizik a příležitostí určujícím faktorem.

• Nemovitost na nevhodném místě nebo s nevyhovujícími funkcemi během doby své životnosti přiláká zákazníky jen stěží. V průběhu času může být stále těžší pronajmout nemovitost, která se potýká s funkčními, popř. lokačními problémy.
• Pokud jde o příležitosti, uživatelé pravidelně modernizují, a to buď z třídy C do třídy B, nebo z třídy B do třídy A. „Honba za kvalitou“ vytváří dlouhodobou poptávku po nemovitostech třídy A, a to i v době recese.

Několik desetiletí rozvoje měst se zasloužilo o to, že primárním faktorem zmírňujícím zastarávání jsou špičkové lokality. Dále se však vyvíjejí funkce budov. Nyní jsou například častější rozšířená parkoviště pro přívěsy a nižší míry pokrytí, takže starší nemovitosti mohou být v tomto ohledu znevýhodněny. Oblíbeným měřítkem pro posouzení míry zastarání je výška stropu. Jenom část distributorů s celostátní a regionální působností požaduje maximální výšku stropu (nad 9 m) a požární omezení platná na některých trzích limitují výhody dalšího růstu výšky stropu. K delší životnosti nemovitostí přispívá větší míra zapojení dlouhodobých developerů/vlastníků, která vede k tomu, že funkční vlastnosti budovy a prostorové dispozice celého areálu jsou navrženy nejen s ohledem na prvního nájemce, ale také s ohledem na druhou a třetí generaci uživatelů.
Náš výzkum se zaměřuje na využití budov z hlediska aktivit specifických pro daný region. Analýza prezentovaná v následující části se zaměřuje na hlavní rozvinuté (vyspělé) trhy, mezi něž patří Japonsko, Evropa a USA. Na rozvíjející se trhy se v naší analýze prozatím nezaměřujeme, protože na těchto trzích se logistické areály staví nově, aby uspokojily potřeby spojené s novým hospodářským růstem. Vzhledem k rychlému rozvoji měst a souvisejícím urbanizačním tlakům se ale v budoucnu může problematika zastarávání nemovitostí stát aktuální i na rozvíjejících se trzích.

Zdroj: Prologis