Nájem nebytových prostor: výpověď smlouvy

Doba určitá a doba neurčitá

Nájemní vztah k nebytovým prostorám může skončit několika způsoby: buď se jedná o nájemní vztah založený nájemní smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou, a v tom případě nájemní vztah může skončit písemnou výpovědí kterékoli smluvní strany, a to i bez uvedení důvodů (není-li ve smlouvě dohodnuto jinak), anebo se jedná o nájemní vztah založený smlouvou uzavřenou na dobu určitou – pak nájemní vztah může skončit buď uplynutím sjednané doby nájmu, anebo výpovědi z důvodů vypočtených v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v platném znění, které ve svém druhém odstavci vyjmenovává důvody, ze kterých může vypovědět smlouvu pronajímatel, a ve třetím odstavci důvody, ze kterých může vypovědět smlouvu nájemce. Oproti dřívější úpravě, platné před přijetím novely v roce 2005, se jedná o ustanovení dispozitivní povahy, které se uplatní jen v případech, kdy se strany nedohodnou jinak.

Není-li dohodnuto jinak, může pronajímatel písemně vypovědět nájem na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže:

• nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;
• nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;
• nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;
• nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;
• užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;
• bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru;
• nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele;
• jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd;
• jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku;
• nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (přitom taková změna může podstatným způsobem ovlivnit využití nebytových prostor).

Důvody písemné výpovědi smlouvy

Důvody, ze kterých nájemce může písemně vypovědět smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou na dobu určitou, jsou vypočteny ve třetím odstavci předmětného ustanovení (opět tyto důvody platí v případě, že se pronajímatel s nájemcem nedohodli jinak) a jsou následující:

• nájemce ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal;
• nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání;
• pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor (tj. pronajímatel neodevzdal nájemci nebytový prostor ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, anebo v takovém stavu ho neudržuje, nezabezpečuje řádné plnění služeb, jejichž poskytování je spojeno s užíváním předmětného prostoru, nebo neumožňuje nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem).

Výpovědní lhůta je upravena v ustanovení § 12 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a nebylo-li mezi smluvními stranami dohodnuto jinak, činí 3 měsíce a její běh se počítá od prvého dne měsíce následujícího po její doručení druhé smluvní straně.