BNP Paribas Real Estate: Potřeba kanceláří zůstane, zmenší se ale prostory a zkrátí nájemní smlouvy

2.5.2021 - Výrazný pokles zaznamenala vloni poptávka po kancelářích prakticky ve všech evropských zemích. Oproti roku 2019 se snížila o 41 % na 9 mil. m². Jednalo se tak o nejnižší objem realizované poptávky od roku 2009. Podle analytiků mezinárodní poradenské společnosti BNP Paribas Real Estate je na letošní aktivitě nájemců již znát oživení, zotavení však kancelářský trh čeká až v roce 2022. Tehdy by měla poptávka atakovat hranici 12,2 mil. m².

Potential-Feature-Image-2-1280x640

Developeři i investoři se s ohledem na situaci musejí adaptovat na jiné podmínky, než tomu bylo doposud. Primárně se změny netýkají výše nájmů. Mnohem podstatnějším faktorem je a bude zkrácení, respektive flexibilita nájemních smluv a možné zmenšování pronajímaných ploch v přímé úměře k podílu lidí pracujících na home office.

Experti BNP, kteří oslovili stovky klíčových manažerů, předvídají jen přechodný, a v důsledku nepatrný, nárůst neobsazenosti. V roce 2020 míra neobsazenosti meziročně vzrostla téměř na všech evropských trzích, zejména díky dokončené spekulativní výstavbě a uvolnění starších kancelářských prostor. „Kancelářský trh je schopen poměrně rychlých korekcí. Aby nedošlo k markantnímu převisu nabídky a dopadům i na výnosy, upouštějí developeři od spekulativní výstavby a přehodnocují využití svých kancelářských projektů. V Praze už jsme toho ostatně svědky,“ vysvětluje Kamila Breen, vedoucí oddělení průzkumu trhu v pražské pobočce BNP Paribas Real Estate.

Oživení kancelářského trhu spojují autoři studie European Property Market / Outlook H1 2021podílem očkovaných ve společnosti. S vyšší odolností populace se poptávka „rozmrazí“ a nájemci začnou reagovat na změnu prostředí.

Očekáváme, že už ve druhé polovině letošního roku vzroste aktivita. Část nájemců bude po auditu potřeb svých týmů řešit situaci ve stávajících prostorách, část ale zamíří jinam.  Pozorujeme, že v důsledku nejistoty trhu pronajímatelé už nyní nabízejí pružnější nájemní podmínky. Tento trend bude pokračovat i v roce 2021 a možná i déle,“ domnívá se Lena Popova, vedoucí oddělení pronájmu kanceláří BNP Paribas Real Estate.

Její evropští kolegové předvídají nejživější nárůst zájmu o nové kanceláře v největších francouzských městech, v Londýně, ale i v německých městech Stuttgartu a Frankfurtu.  V nájemní aktivitě budou hrát velkou roli nárůst nezaměstnanosti a ekonomická kondice firem. Nezaměstnanost rostla ve většině evropských trzích. Nicméně některé trhy byly zasaženy méně, v závislosti na zavedených ekonomických opatřeních pro podporu zaměstnanosti.

Studie ale zároveň upozorňuje, že developeři i vlastníci budou pod větším tlakem nájemce udržet, a to i za cenu nejrůznějších úlev nebo benefitů. Uvolněné prostory se budou obsazovat složitěji než před vypuknutím pandemie. Znovu se objeví citlivá otázka provozních nákladů, které budou pro nájemce stejně důležité jako samotné nájemné. Výhodu budou mít úsporné kanceláře.

Žádný z popsaných faktorů nebude mít vliv na výkyvy nájemného. Stávající stabilní úroveň nájmů v poptávaných budovách třídy A, kterou jsme zaznamenali v roce 2020 ve většině evropských měst, čeká do roku 2025 pozvolný růst,“ soudí na základě predikcí svých kolegů Lena Popova. Upozorňuje ale na to, že výkyvy nahoru i dolů jsou a – pokud nezasáhne nečekaný externí vliv – i zůstanou opravdu minimální, kolem 1-1,5 %.